Assessing Planned Urban Housing in the City of Tabriz from the Perspective of Residents

Document Type : Research Paper

Authors

1 Assistant Professor, Department of Urban Planning, Faculty of Arts, University of Bojnord, Bojnord, Iran.

2 Professor, Department of Urban Planning, Faculty of Architecture and Urban Planning, Tabriz Islamic Art University, Tabriz, Iran

3 Associate Professor of Urban Design, Faculty of Architecture and Urbanism, University of Tehran, Tehran, Iran

4 Assistant Professor of Urban Design, Faculty of Architecture and Urbanism, Tabriz Islamic Art University, Tabriz, Iran

Abstract

 
Extended Abstract
1-Introduction: Urban housing planners, following the presentation of a suitable and desirable model of urban housing, have not considered a  model outside the category of consumer values and housing suppliers. They have always sought to identify values reflected in the consumer and producer preferences in the purchase and sale of a residential unit in an interactive way to take a more objective view of values by taking measures to use it in urban housing planning and design. The concept of ‘value’ in urban housing planning is a construct that, together with the essence of the society, can pave the way for the interaction of the benefits of the urban housing development model with the interests of their beneficiaries. As urbanization and urban planning issues have become more acute and studies have been conducted on urban housing development policies, aspects of their inefficiency such as creating price gaps between different types of housing in the city, non-compliance with ecological and climatic requirements, non-compliance with religious considerations, and religion (such as the discussion of aristocracy and respect for compatibility, proximity, neighborhoods, etc.), spatial separation of cities, social justice, etc. have become apparent. In Tabriz metropolis, with the increasing growth in the last decade, we are witnessing the development of various urban housing development programs and the growth of different types of residential neighborhoods, which in a similar way, has caused a high-value gap between different areas and neighborhoods of the city. The average house price in the metropolis of Tabriz is estimated to be very high and almost on par with the capital. In other words, the concept of value in housing planning in Tabriz has various features and a hidden market that can not reflect the pattern of an Islamic city. This has led to various different housing prices in the process of supply and demand.
 
2- Methodology: The present study aimed to assess the concept of value in housing planning in the city of Tabriz based on Islamic culture and perspective as well as Islamic realism using Allameh Tabatabai's value theory and the research strategy of post-mining. Since many of the features explaining the value of urban housing are not directly traded in the market, the basics of the Hedonic model have been used to quantify values. The explanatory model in the City of Tabriz (using three samples: Rushdie, Ashkan, and Chamran housing complexes) was tested and analyzed by correlation and regression (linear and quasi-logarithmic) models. Given that the data of the study are both quantitative and qualitative, the analysis model is covariance analysis or ANCOVA. In order to perform correlation analysis, the Spearman coefficient was used for ranking data and the Pearson coefficient was used for distance data. To identify the variables regarding value urban housing, multivariate linear regression was used. Rushdie town was a well-planned example that covered both villas and apartments. Chamran complex was also a manifestation of the planned apartment complex. Ashkan neighborhood was considered as a guided neighbor (according to the detailed and comprehensive plan of cities).
 
3– Discussion: The findings of the research showed that structural-physical and environmental categories related to the ‘access to land uses’ were most significant in explaining the variable ‘value of urban housing’ in Tabriz.  Furthermore, in well-planned ones, such as in the Rushdie complex, many of the criteria were not met. It should be noted that although the same variables were included in the model in all three samples, due to different responses and inhomogeneous housing conditions in the samples, different results were obtained in the samples, but the structure of the variables was the same. In fact, the observations can be explained by a common structure. It should be noted that   each sample, in terms of significant variables, by itself can not conceptually expand the structure of consumer and producer housing preferences.
Allameh similarly believes that values have a fixed structure (innate tendency towards good and true Goodness and escape from wickedness) but they can accept different examples and the goodness of such examples is not absolute and definite. In line with the results, it should be added that the physical and structural features of a building and its environmental and local location are included in the calculations as ‘variable’. The results depend on the type of the selected house (apartment/villa), the type of selected area, etc., which could also be affected by the time period and spatial scale. However, these variables are pre-designed and their repetition and frequency do not necessarily indicate their superior preference. For example, some previous policies of urban housing planners and city managers have created values ​​in cities that are not necessarily considered good.
The value in the identified model does not necessarily have a positive semantic burden that should be considered as a credit structure in the housing planning process from now on. But these values, in fact, in a way summarize the cause-and-effect relationship in the city system. It is the urbanization and identification of existing disciplines that, as mentioned, are not necessarily considered valuable. The repetition of values ​​and obtaining the coefficient in the developed Hedonic model show that these variables play a role in the existing structure of Tabriz housing planning and have formed some patterns.
 
4– Conclusion: Value is a cultural category and the housing planning derived from values is in fact linking urban housing development programs and policies with the culture that governs our society. From this perspective, in the process of housing planning, it is necessary to do more research reflection on the issue of its value and meaning in the society and from the perspective of expectations and preferences of individuals and beneficiarieswhich could  lead to more achievable policies. Considering that the housing development model is context- and value-driven in a given society and that value is a cultural phenomenon, it is necessary to identify community values first and the plan for urban housing using the values as a guide.  Islamic cities can become representatives of Islamic culture. According to the findings, in the city of Tabriz, it can be concluded that despite many similarities in the content of values, in terms of the value system, differences according to economic, environmental, social conditions, heterogeneous tendencies, and expectations of residents  exist. Therefore, a single version cannot be developed to explain the concept of value in cities.
People are more likely to choose areas that are closer to their expectations. However, it depends on  their purchasing power; therefore,  customer's preferences for housing characteristics (values) could  be reflected in the spatial pattern of price and value of urban housing. The most important suggestion of studies based on the totality of what was discussed is that in the process of urban housing planning, before planning and formulating any urban development plan, a proper understanding of the values ​​governing the society should be reflected on and the values ​​should be more tangible. In this way, urban housing planning is looked at something more than   mere housing development; instead,  housing and its surroundings, along with the expectations and values ​​of residents, are seen as an interactive set.
 
Keywords: the Concept of Value, Planning for Urban Housing, Tabriz City, Islamic Perspective.
 
References:
- Adamowicz V., Chapman D., Mancini E. R., Munns W. R. Jr., Stirling A., & Tomasi T. (2008). Valuation of Ecological Resources. Boca Raton (FL): Taylor & Francis.
- Babin, B. J., Darden, W. R., & Griffin, M. (1994). Work and/or Fun: Measuring Hedonic and Utilitarian Shopping Value. Journal of Consumer Research, 20(4), 644-656.
- Bae, C. H. C., Jun, M. J., & Park, H. (2003). The Impact of Seoul’s Subway Line 5 on Residential Property Values. Journal of Transport Policy, 10(2), 85-94.
- Cohen, J. P., Danko, J. J., & Yang, K. (2019). Proximity to a Water Supply Reservoir and Dams: Is There Spatial Heterogeneity in the Effects on Housing Prices?. Journal of Housing Economics, 43, 14-22.
- Cole, R. (2004). Buildings, Culture, and Environment. UK: Tylor & Francis Group.
- Coley, M. C. (2005). House and Landscape Value: An Application of Hedonic Pricing Technique Investigating Effects of Lawn Area on House Selling Price. Athens: The University of Georgia.
- Geoghegan, J. (2002). The Value of Open Spaces in Residential Land Use. Journal of Land Use Policy, 19(1), 91-98.
- Glumac, B., Herrera-Gomez, M., & Licheron, J. (2019). A Hedonic Urban Land Price Index. Journal of Land Use Policy, 81, 802-812.
- Jim, C. Y., & Chen, W. Y. (2006). Impacts of Urban Environmental Elements on Residential Housing Prices in Guangzhou (China). Journal of Landscape & Urban Planning, 78(4), 422-434.
- Jim, C. Y., & Chen, W. Y. (2007). Consumption Preferences and Environmental Extenalities: A Hedonic Analysis of the Housing Market in Guangzhou. Geoforum, 38(2), 414- 431.
- Kain J. F., & Quigley, J. M. (1975). The Value of Housing Attributes, In Housing Markets and Racial Discrimination: A Microeconomic Analysis. Natianal Bureau of Economic Research, 190- 230.
- Kazakeviciute, A., & Banyte, J. (2012). The Relationship of Consumers Perceived Hedonic Value and Behavior. Inzinerine Ekonomika-Engineering Economics, 23(5), 532-540.
- Kim, C. W., Phipps. T. T., & Anselin, L. (2003). Measuring the Benefits of Air Quality Improvement: A Spatial Hedonic Approach. Journal of Environmental Economics and Management, 45(1), 24- 39.
- King, A. T. (1976). The Demand for Housing: A Lancasterian Approach. Southern Economic Journal, 30, 1077-1087.
- Morancho, A. B. (2003). A Hedonic Valuation of Urban Green Areas. Journal of Landscape and Urban Planning, 66(1), 35-41.
- Noor, N. M., Asmawi, M. Z., & Abdullah, A. (2015). Sustainable Urban Regeneration: GIS and Hedonic Pricing Method in Determining the Value of Green Space in Housing Area. Procedia-Social and Behavioral Sciences, 170, 669-679.
- Palmquist, R. B., & Smith, V. K. (2001). The Use of Hedonic Property Value Techniques for Policy and Litigation. The International Yearbook of Environmental and Resource Economics, 2003, 115-164.
- Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34- 55.
- Sasaki, M., & Yamamoto, K. (2018). Hedonic Price Function for Residential Area Focusing on the Reasons for Residential Preferences in Japanese Metropolitan Areas. Journal of Risk and Financial Management, MDPI, Open Access Journal, 11(3), 1-18.
- Schläpfer, F., Waltert, F., Segura, L., & Kienast, F. (2015). Valuation of Landscape Amenities: A Hedonic Pricing Analysis of Housing Rents in Urban, Suburban and Periurban Switzerland. Journal of Landscape and Urban Planning, 141, 24-40. 
- Sheppard, S. (2010). Measuring the Impact of Culture Using Hedonic Analysis. Center for Creative Community Development, 28.
- Sidawi, B. (1988). Understanding the Vocabulary of Islamic Architectural Heritage. GBER, 8, 26-39.
- Straszheim, M. R. (1973). An Econometric Analysis of the Urban Housing Market. New York: National Bureau of Economic Research.
- Van Der Kruk, R. (2005). Hedonic Valuation of Dutch Wetlands. Tinbergen Institue Research Series, Valkenburg a.d Geul.
- Van Der Kruk, R. (2007). The Hedonic Price Method, In Sustainable Urban Development. New York: Taylor & Francis Group.
 
 
 

Keywords

Main Subjects

Full Text

  1. مقدمه

برنامه‌ریزان مسکن شهری به‌دنبال ارائة الگوی مناسب و مطلوب مسکن شهری، این الگو را خارج از مقولة ارزش‌های مصرف‌کننده و عرضه‌کنندة مسکن ندانسته و همیشه به‌دنبال شناسایی این ارزش‌ها بوده‌اند تا با اتخاذ تدابیری به‌منظور کاربست آنها در برنامه‌ریزی و طراحی مسکن شهری، نمودی عینی‌تر به ارزش‌ها بدهند؛ ارزش‌هایی که ناشی از ترجیحات مصرف‌کننده و تولیدکننده در خرید و فروش یک واحد مسکونی به‌صورتی تعاملی تجلی می‌یابد؛ اما مسکن برخلاف بسیاری از کالاها، یک کالای همگن نیست. دو واحد مسکونی با کیفیت و کمیت کاملاً مشابه، اگر در دو مکان مختلف یک شهر قرار گیرند، خدمات مسکونی متفاوتی دارند؛ بنابراین ارزش آنها هم کاملاً متفاوت خواهد بود؛ برای نمونه خانه‌ای در جوار خیابان اصلی گران‌تر از خانه‌ای است که در یک بن‌بست قرار دارد یا خانه‌ای که دید مناسبی به منظره‌ای خاص دارد، یا دسترسی مناسب به مرکز شهر دارد و در مسیر راحتی به خطوط حمل‌ونقل شهری قرار دارد و صدها نمونة دیگر که ارزش‌های متفاوتی را برای خانه رقم می‌زنند؛ این امر نشان می‌دهد کالبد مسکن در یک نظام پیچیدة معنایی و در درون مدار فرهنگی ارزش‌گذاری و برمبنای آن ارزش قیمت‌گذاری و خرید و فروش می‌شود. به نظر می‌رسد هر الگویی از مسکن شهری بر تعبیر خاصی از ارزش منطبق باشد و اگر ما بخواهیم الگویی بومی برای ارزش در برنامه‌ریزی مسکن ارائه دهیم، ناگزیر باید به تعبیر و مفهوم بومی از ارزش برسیم. از این منظر ضرورت دارد مفهوم ارزش تعریف شود؛ زیرا موضوع ارزش، متغیری محوری و تعیین‌کننده در الگوی برنامه‌ریزی بومی مسکن است؛ بنابراین به‌منظور ارائة الگوی برنامه‌ریزی مسکن ایرانی‌اسلامی، باید بر مفهوم ارزش در نظام ارزشی حاکم بر جامعه متمرکز شد و تعریفی شفاف از آن ارائه داد.

آنچه در روند برنامه‌ریزی مسکن شهری و شناسایی ارزش‌ها صورت گرفته است، در صورتی که با ارزش‌های حاکم بر جامعه منطبق باشد و از درون جامعه نشئت گیرد، به تحقق برنامه‌ریزی بومی مسکن منجر می‌شود. از سویی در کشور ایران به تقلید از غرب بسیاری از سیاست‌ها و پروژه‌های توسعة مسکن شهری در نظام برنامه‌ریزی شهری اجرا شده است، اما با حادشدن مسائل شهرنشینی و شهرسازی و انجام مطالعاتی درزمینة این سیاست‌های توسعة مسکن شهری، جنبه‌هایی از ناکارآمدی آنها ازجمله ایجاد شکاف قیمتی بین گونه‌های مسکونی مختلف شهر، رعایت‌نشدن الزامات بوم‌آورد و اقلیمی، رعایت‌نشدن ملاحظات اعتقادی و دینی (مانند بحث اشرافیت و رعایت سازگاری‌ها، همجواری‌ها، همسایگی‌ها و...)، جدایی‌گزینی فضایی شهرها، عدالت اجتماعی و... مشخص شده است. درکلان‌شهر تبریز نیز با رشد دوچندان جمعیت شهری در دهة اخیر، شاهد توسعة برنامه‌های متنوع توسعة مسکن شهری و گونه‌های مختلف محله‌های مسکونی بوده‌ایم که به گونه‌ای مشابه سبب ایجاد شکاف ارزشی زیادی بین مناطق و محله‌های مختلف شهر شده است. متوسط قیمت خانه در کلان‌شهر تبریز در حد بسیار زیاد و تقریباً هم‌رده با پایتخت ارزیابی می‌شود. قیمت هر مترمربع خانه در این شهر از حدود 0.5 تا 15 میلیون تومان متغیر است که شکاف قیمتی نسبتاً زیادی را بین محله‌های شهر سبب شده است. در حالی که دین مبین اسلام با تأکید بر نظام همسایگی و الگوی توسعة مسکن شهری، بر شکل‌دهی مفاهیمی چون عدالت اجتماعی، برابری اجتماعی، همبستگی محله‌های شهر و مانند اینها متمرکز است، به نظر می‌رسد برنامه‌های توسعة مسکن در شهر تبریز، الگوی شهر اسلامی را باز نمی‌نماید؛ شکاف قیمتی و وجود نظام طبقاتی در بین محله‌های مسکونی این شهر، مبین این امر است؛ به بیان دیگر مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهر تبریز واجد ویژگی‌های متنوع و بازار نهفته‌ای است که الگوی شهر اسلامی را بازتاب نمی‌دهد و این امر به قیمت‌گذاری‌های مختلف و بسیار متفاوت مسکن در روند عرضه و تقاضا منجر شده است. اگر بخواهیم یک ارزشیابی از این وضعیت داشته باشیم و به‌نحوی ارزش‌های پیش‌گفته را بازشناسیم، می‌توان موجبات بررسی آنها را از لحاظ وضعیت انطباق با اندیشة اسلامی حاکم بر جامعه فراهم کرد و به‌طور همزمان با کاربست آنها در برنامه‌ریزی مسکن شهری، زمینة تدوین و توسعة یک الگوی برنامه‌ریزی بومی متناسب با نظام ارزشی شهر در فرهنگ اسلامی را مهیا کرد. با چنین هدفی، پژوهش حاضر در پی یافتن پاسخی مناسب برای پرسش زیر است:

الگوی مفهومی ارزش براساس ارزشیابی مسکن شهری برنامه‌ریزی‌شده در شهرتبریز از نگاه ساکنان چگونه قابل تبیین است؟

 

  1. پیشینة پژوهش

برنامه‌ریزی مسکن شهری از دو منظر معماری و شهرسازی مطرح و بررسی می‌شود؛ در عین حال براساس اهداف این پژوهش، برنامه‌ریزی مسکن شهری از بعد شهرسازی مبنای بررسی‌ها قرار دارد. این پژوهش در پی ارزشیابی مسکن برنامه‌ریزی‌شده است و بر این اساس شناسایی مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهری مؤثر است؛ به نحوی که با اندیشة ایرانی‌اسلامی حاکم بر جامعه (مطابق با نظر ساکنان) نیز منطبق باشد؛ بنابراین دو دسته پژوهش مبنای واکاوی در پیشینه قرار گرفته‌اند؛ اول پژوهش‌هایی که دربارة مسکن اسلامی انجام شده‌اند و دوم پژوهش‌هایی که مبحث ارزش در مسکن شهری را بررسی کرده‌اند.

درزمینة مسکن اسلامی و شاخص‌های مطلوب (با موضوعات مشابهی نظیر معماری اسلامی و اصول، شهرسازی اسلامی و مسکن و...)، پژوهش‌های متعددی در ایران صورت گرفته است. بعضی از این پژوهش‌ها پایة نظری بسیاری از مطالعات مرتبط بعدی خود قرار گرفته‌اند؛ ازجمله پیرنیا (۱۳۷۴) شاخص‌هایی نظیر مردم‌واری، خودبسندگی، پرهیز از بیهودگی، درون‌گرایی، نیارش و پیمون را به‌مثابة پایه‌های چهارگانة هنر معرفی می‌کند.

همچنین پیرنیا (1373) ویژگی‌های فرم مسکن را در خانه‌های سنتی ایرانی‌اسلامی معرفی کرده است.

قرائتی (1393) در کتاب سیمای مسکن و شهر اسلامی، مشخصه‌های لازم را در جهت بهبود شهر و مسکن از منظر اسلام بیان می‌دارد.

نقی‌زاده (1383) دربارة شهرسازی اسلامی و رواج تعبیر شهر اسلامی و اطلاق آن به مجتمع‌های زیستی مسلمانان پژوهش کرده است؛ با این فرض که این شهرها ازنظر کالبدی، جلوه‌گاه خاصی از اصول و ارزش‌های اسلامی بوده‌اند.

احمدی و نفتی (1393) و همچنین دهشیدی (1389) دربارة مؤلفه‌های ایرانی‌اسلامی و تجلی آنها در فضای شهری پژوهش‌هایی را انجام داده‌اند.

عرفان (1391) اصل تئوریک شهرسازی اسلامی را در جهت ایجاد شهر اسلامی بررسی کرده است.

نقره‌کار (1394) معمــاری مبتنی بر فرهنگ اســلامی را بازآفرینی و ســامان‌دهی حکیمانه و عادلانة فضای زیست انسان‌ها به‌همراه عوامل طبیعی و مصنوعی، تأمین‌کنندة نســبی نیازهای مادی و بسترساز نیازهای روحی آنها تعریف می‌کند.

پژوهشگران خارجی مانند پوپ و گدار[1] (1998) با «چیستی معماری ایرانی‌اسلامی» این موضوع را بررسی کرده و ضمن تقسیم‌بندی معماری و شهرسازی ایرانی‌اسلامی به باطن و ظاهر، ویژگی‌هایی نظیر نظم و نظام، مرکزیت، ابهام و ایهام، کمال‌گرایی، وحدت و کثرت را مدنظر قرار داده‌اند.

بنت[2] (1963) بیان می‌کند که ایرانیان همواره با پیشینة عظیم فرهنگی‌شان در جهان شناخته شده‌ و خود در سایة چنین فرهنگی بالیده‌ و به اعتلا و گسترش آن نیز کمک کرده‌اند. وی می‌نویسد: اسلام به شکلی برجسته نمادی از دینی مدنی است که به‌راستی در ساختار شهرسازی جهان تأثیر گذاشت و آن را متحول کرد. با وجود تضاد بوم‌شناختی میان بیابان و شهر، اسلام از همان آغاز سرنوشت تاریخ شهر روشن و برجسته‌ای را رقم زد.

دتمن[3] (1969) عناصر شهر اسلامی را در کتاب خود به‌صورت نوشتاری و شماتیک بیان می‌کند.

دادلی و وودبری[4] (1988) در تونس و بعضی شهرهای اسلامی، ویژگی‌های شهر اسلامی ازقبیل پوشیدگی خانه با بلندی پنجره‌خانه‌ها و درون‌گرایی، مسئلة محرومیت و جدایی و... را بررسی کرده‌اند.

کول[5] (2004) دربارة حفظ فرهنگ و ارزش‌های محلی در شهرسازی اسلامی پژوهش انجام داده است.

نقی‌زاده (1395) مبانی نظری و جلوه‌های عینی مسکن اسلامی را بررسی می‌کند. وی تلاش دارد آموزه‌های منبعث از قرآن کریم را استخراج کند.

پاکدل و همکاران (1395) با هدف مدیریت مؤلفه‌های اجتماعی و انسانی، مسکن مطلوب انسانی را مبنای مطالعه قرار داده‌اند.

کامیار و همکاران (1396) در دگرگونی‌های مسکن تهران، اندیشة اسلامی را واکاوی کرده‌اند. البته این پژوهش بیشتر بر رضایتمندی و ادراک ناظر تأکید دارد.

آصفی و همکاران (1396) نیز ضمن پژوهشی با عنوان «امکان‌سنجی روش‌های صنعتی‌سازی ساختمان در تولید مسکن اسلامی»، فهرستی از شاخص‌های مسکن مطلوب اسلامی را ارائه می‌کنند؛ به ‌این ترتیب هرجا سخن از شهرسازی اسلامی یا شهر اسلامی و اصول آن بوده باشد، می‌توان شاخص‌هایی برای مسکن مطلوب نیز بازشناسایی کرد.

در پژوهش‌های اشاره‌شده، بر پتانسیل فرهنگ اسلامی در ارائة چنین شاخص‌هایی بسیار تأکید شده است.

از دیگر سو، روش‌های مختلفی برای تخمین ارزش‌های منبعث از محیط‌های مسکونی وجود دارد؛ از منظر ترجیحات، ترجیحات شهودی (ارزش‌های بازاری، ارزش هدانیک، هزینة سفر و رفتار متعارف) و ترجیحات اظهاری (انتخاب تجربی و ارزیابی تصوری) قابل طرح هستند (رفیعیان و همکاران، 1387: 15). به‌تازگی از روش انتخاب تجربی به همراه روش ارزیابی تصوری به‌مثابة یک گزینة مشترک برای کامل‌ترکردن روش‌های ارزیابی و سنجش ارزش‌ها بهره می‌برند؛ اما هریک از روش‌های ارزش‌گذاری پیش‌گفته، مزایا و معایبی دارند که همچنان برخی پژوهشگران ترجیح می‌دهند بسته به هدف پژوهش خود، از یک یا تلفیقی از این روش‌ها استفاده کنند. مدل هدانیک در پژوهش‌های عدیده‌ای در مطالعات پژوهشگران داخل و خارج از کشور استفاده شده است و این پژوهشگران با رویکردی غالباً اقتصادی، با تعریف ویژگی‌های احتمالی تبیین‌کنندة ارزش مسکن شهری، سعی در تدوین یک مدل معرف قیمت مسکن بررسی‌شده برمبنای ویژگی‌های آن داشته‌اند.

شکل 1. روند استفاده از مدل هدانیک در پژوهش‌های سال‌های 2004- 2019 میلادی (سمت چپ)/ 2014- 2019 (سمت راست)

Figure 1. The trend of using the Hedonic model in research in 2004- 2019 (left) / 2014- 2019 (right)

 

براساس پژوهش‌های متعددی که از مدل هدانیک برای شناسایی ارزش بهره گرفته‌اند، نظیر کازاک ویسیوت و بانیت[6] (2012)، مفهوم ارزش در مدل هدانیک بیشتر نشان‌دهندة ارزش ذهنی (وابسته به ابعاد روانی‌ذهنی فرد شامل احساس زیبایی و ابعاد اجتماعی و احساسی) مصرف‌کننده در خرید و خریداری محصول بوده است؛ ولی در مطالعات پژوهشگران مختلف و روند و مکانیسم استفاده از مدل هدانیک، قیمت به‌مثابة ارزش هدانیک به مدل وارد و سپس در تحلیل آن به‌نسبت سهم عوامل مختلف ارزش‌گذاری‌شده، نقش کیفیت‌های مختلفی برآورد شده است که سبب ارزش هدانیک شده‌اند. از این منظر ارزش در مدل هدانیک نشان‌دهندة «قیمت»، «تعادل هزینه‌ها و منفعت‌ها»، «نسبت کیفیت و قیمت» و در کل «مجموعه‌عوامل کمی‌کیفی و عینی‌ذهنی سازندة تجربة خرید فردی» است.

 

جدول 1. مفهوم ارزش در مدل ارزش‌گذاری هدانیک مسکن شهری از منظر پژوهشگران خارجی

منبع: نگارنده

Table 1. The concept of value in the hedonic valuation model of urban housing from the perspective of researchers abroad; Source: Author

پژوهشگر (سال پژوهش)

مکان پژوهش

مفهوم ارزش در مسکن شهری

Straszheim (1973)

سانفرانسیسکو

داشتن ویژگی‌هایی نظیر نوع مالکیت، سطح زیربنا، عمر ساختمان و کل هزینة ساخت

Kain and Quigly (1975)

سنت‌لوئیس و حومه‌های پیرامون

(آمریکا)

قیمت تقریباً همان ارزش است؛ در عین حال ارزش مسکن در محله‌های تمام سفید یا تمام سیاه‌پوست یا داخل یا خارج حومه فرق دارد.

King (1976)

منطقة نیوهاون آمریکا

 

از منظر خانواده‌های پرجمعیت، ارزش مسکن به کمیت آن است تا کیفیت آن.

Chau et al. (2001)

هنگ‌کنگ

ساخت واحد مسکونی به دست یک پیمانکار معروف، بیشترین تأثیر را بر ارزش مسکن دارد.

Geoghegan (2002)

ایالات متحده

تراکم فضای سبز، زیربنا و وجود آسانسور در یک واحد مسکونی، تأثیر مثبت بر ارزش مسکن دارد؛ حال آنکه قرارگیری مسکن در نواحی پرجمعیت، اثر منفی بر ارزش مسکن دارد.

Bae et al. (2003)

سئول

نزدیکی به مراکز اصلی و باکیفیت آموزشگاهی و خطوط مترو (تا شعاعی مشخص) تأثیر مثبت بر ارزش مسکن دارد.

Morancho (2003)

اسپانیا

فضای سبز، وجود آسانسور، تعداد حمام‌ها، سال ساخت ساختمان و وجود یک انباری کوچک اثر مثبت بر ارزش مسکن دارند.

Won Kim et al. (2003)

سئول

سطح آلودگی هوا بر ارزش خانه تأثیر مستقیم دارد. خانه‌های در معرض آلودگی کمتر ارزشمندترند.

Jim and chen (2006) (2007)

چین- گانزو

دید به منظره‌های سبز و طبقات بالاتر، ارزش بیشتری را برای مسکن رقم می‌زند.

Schalpfer et al. (2015)

سوئیس

ارزش‌های مسکن مثبت یا منفی هستند. تجهیزات تفریحی، نزدیکی به فضای سبز و آب جزو ارزش‌های مثبت و آلودگی هوا، صوتی و نزدیکی به راه‌آهن جزو ارزش‌های منفی است.

Cohen et al. (2019)

برام استید (نیویورک)

نزدیکی به سدها و آبراهه‌ها تا شعاع مشخص به دلیل وجود بحران‌های طبیعی ارزش منفی دارد. زیربنا، تعداد اتاق، قدمت و متغیرهای فیزیکی دیگر بر ارزش مسکن تأثیر دارند.

Glumac et al. (2019)

لوکزامبورگ

پروژه‌های توسعة بزرگ‌مقیاس که بر کیفیت محیط خود می‌افزایند و تغییر کاربری‌ها به سمت کیفیت بهتر محیط، بر ارزش مسکن و زمین شهری می‌افزاید.

در داخل کشور نیز عابدین درکوش (1370) در کاربرد مدل در تویسرکان و دلیجان، سه متغیر مساحت زمین، مساحت زیربنا و کیفیت تجهیزات ازنظر آماری را در ارزش واحد مسکونی مؤثر می‌داند.

شرزه‌ای و یزدانی (1375)، یزدانی بروجنی (1377)، به‌نامیان و همکاران (1382)، اکبری و همکاران (1383)، خوش‌اخلاق و همکاران (1385)، چگنی و انواری (1386)، خورشیددوست (1388)، صداقتی و نوریان (1395)، تیموری و همکاران (1396) (در شهر تبریز) و پژوهشگران دیگر برای برآورد ارزش مسکن شهری از مدل هدانیک استفاده کرده‌اند و هریک چند متغیر را که غالباً جزو متغیرهای دربرگیرندة ویژگی‌های محیطی یا فیزیکی مسکن به شمار می‌آیند، عوامل مؤثر بر ارزش مسکن دانسته‌اند. از این پژوهش‌ها می‌توان برای شناسایی مفهوم ارزش در شهرهای کشور استفاده کرد؛ در عین حال در پژوهش‌های بررسی‌شده، ارزش مسکن بیشتر مترادف با قیمت آن دانسته شده است؛ به گونه‌ای که استفاده از واژة ارزش و قیمت گاهی مترادف با هم استفاده شده‌اند. غلبة ویژگی‌های فیزیکی بنا ازجمله تعداد طبقه و متراژ و کم‌رنگ‌بودن بعضی ویژگی‌های محیطی و مربوط به نظام همسایگی واحد همسایگی، ارزش‌های بومی و دینی و... غلبة منشأ غربی مدل و دیدگاه اقتصادی صرف آن را نشان می‌دهد. نکتة جالب توجه، کاربرد ارزش شناسایی‌شده در برنامه‌ریزی مسکن است که در بعضی پژوهش‌ها به آن اشاره شده است. این کاربردها در ارائة سیاست‌های متعادل در نواحی مختلف شهری برای تعدیل قیمت مسکن (نظیر عابدین درکوش و معصومیان، 1364؛ شپارد[7]، 2010)، بهنگام‌سازی مالیات واحدهای مسکونی (نظیر گلوماک و همکاران[8]، 2019) و کنترل کیفیت مسکن در برنامه‌های توسعة مسکن شهری (نظیر گلوماک و همکاران، 2019) معرفی شده است؛ برای نمونه گلوماک و همکاران (2019) ضمن استفاده از مدل، کاربرد آن را در شناسایی ویژگی‌های ارزش‌بخش به مسکن شهری بررسی کرده‌اند و اذعان می‌دارند از این راه قیمت مسکن در بخش‌های مختلف شهر تعدیل و به‌علاوه سیستم مالیات بر زمین تقویت می‌شود.

پام‌کوئیست و اسمیت[9] (2001) در ارتباط با کاربرد ارزش‌های شناسایی‌شده با مدل در برنامه‌ریزی مسکن اشاره می‌کنند هر انتخابی هزینه‌ای دارد و مدل هدانیک کاربرد خوبی در اتخاذ انواع سیاست‌های توسعة فضایی و محیطی شهر و قانون‌گذاری‌های مرتبط خواهد داشت.

ساساکی و یاموتا[10] (2018) نیز به کاربرد مدل در بهبود برنامه‌ریزی هدفمند سرمایه‌گذاری در توسعة زمین شهری و به‌طور ویژه سهم آن در ارزش‌دهی به نواحی مسکونی اشاره دارند.

براساس بررسی‌ها، در پژوهش‌های پیشین (نمونه‌های داخلی و خارجی)، استفاده از مدل‌های مختلف مبنای کار قرار گرفته و براساس الگوهای غربی و پژوهش‌های آنان، کاربرد مدل شبیه‌سازی شده است؛ اما بازکاوی و بازخوانی مفهوم ارزش یا تلاش برای بومی‌سازی مفهوم آن، منطبق با اندیشة اسلامی حاکم بر جامعه انجام نشده است؛ آنچه در پژوهش حاضر به‌صورت دغدغة اصلی مطرح و از این حیث نوآوری مطالعة حاضر محسوب می‌شود؛ ضمن آنکه مطالعات پیشین رویکردی غالباً اقتصادی داشته و معنی ارزش را به‌واسطة مبنا قراردادن ارزش اقتصادی استخراج کرده‌اند؛ بنابراین ارزش را مترادف با قیمت، سرمایه و دارایی افراد – مطابق با منشأ غربی فکری ارزش (دیدگاه سرمایه‌داری)- مدنظر قرار داده‌اند. مبرهن است هر الگویی که در برنامه‌ریزی مسکن شهری شکل گیرد، متأثر از زمینه‌های ارزشی و فرهنگی نظام فکری آن جامعه است؛ بنابراین می‌باید به الگویی توجه کرد که هر نظریه‌ای از منشأ و پایة نظری و فکری خود دریافت می‌کند و الگویی را کنار گذاشت که متناسب با نظام فلسفی و ارزشی جامعة کشور نیست و گاه متضاد با این مجموعة فکری است تا از آثار زیا‌نبار و گاه مخرب بلندمدت آن مصون ماند.

 

  1. ملاحظات نظری

1.‌3. ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهری

ارزش به معنای بها، شایستگی و قابلیت یک پدیده است. مفهوم آن، ارزیدن چیزی دربرابر چیز دیگر است. معنای آن در جامعه، ارزش بایدها و نبایدهای مورد پذیرش همگان است. ارزش‌ها، موجودیت‌هایی برخاسته از بستر اخلاقیات هستند که نزد آدمیان به توافق ضمنی مورد پذیرش قرار می‌گیرند. ارزش، مطلوبیتی است که از مفیدبودن یک حقیقت انتزاع می‌شود با اینکه خود ارزش فی نفسه حقیقت عینی ندارد. با نظر به منشأ انتزاع آن که مفیدبودن به معنای عام آن است، یک واقعیت تلقی می‌شود؛ بنابراین ماهیت ارزش حقیقتی است که دو مفهوم ارزش ذاتی یا ابزاری را دربرمی‌گیرد (جعفری تبریزی، ۱۳۹۰: ۱۹۷-۲۰۱). در کل می‌توان گفت ارزش و درک ارزش در جامعه، ارتباطی مستقیم با کنش‌ها، رفتارها و باورهای فرهنگی و اجتماعی آن جامعه دارد؛ بنابراین انتظار می‌رود تعبیر ارزش و ویژگی‌های آن در هر جامعه متفاوت باشد که این امر منتج به تبیین الگوهای ارزش‌محور مختلف در برنامه‌ریزی مسکن نیز خواهد شد.

مسکن ازجمله مقولات اصلی برنامه‌ریزی شهری است که نقشی اساسی در روند شکل‌گیری شهرها دارد. گسترده بودن قلمرو مطالعات مسکن و برنامه‌ریزی آن باعث شده است تا علوم مختلف آن را از ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فیزیکی و... بررسی کنند (زیاری و دهقان، 1382: 63). مسئلة برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری مسکن مناسب و الگوی مطلوب برای ساکنان به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های برنامه‌ریزان شهری مبدل شده است (وارثی و محمودزاده، 1394: 1). در همین زمینه برنامه‌ریزان مسکن شهری به‌دنبال الگوی مطلوب مسکن شهری همواره از مدل‌ها و تکنیک‌های مختلفی بهره برده‌اند. الگوی مطلوب مسکن شهری، الگویی جدا از ارزش‌های مدنظر مصرف‌کننده و تولیدکنندة مسکن نخواهد بود که در یک بازار تعاملی به یکدیگر پیوند خورده‌اند. در این حالت ارزش در برنامه‌ریزی مسکن، علت ایجاد بعضی ویژگی‌های مشخص خواهد بود و ترجیحات افراد در توسعة مسکن شهری تجلی خواهد یافت؛ اما این ارزش‌ها و منافع با آنکه در بازار مسکن همیشه در حال تبادل‌اند، از آنجا که به‌طور ملموس عرضه نمی‌شوند، قابل سنجش نیستند؛ به تعبیری دیگر بعضی از منافع حاصل از بعضی فضاها نسبتاً آسان‌تر ارزش‌گذاری می‌شوند؛ زیرا در بازار در حال مبادله‌شدن هستند؛ اما بعضی از ویژگی‌های تبیین‌کنندة ارزش واحد مسکونی خصلتی دارند که بازار خاصی برای خرید و فروش ندارند (مانند بعضی از ویژگی‌های زیست‌محیطی).

تکنیک‌های مختلفی برای ارزش‌گذاری کالاهای غیربازاری مسکن شهری وجود دارد. در بعضی از این روش‌ها نظیر روش هدانیک، رویکرد غالب، واردکردن اطلاعات جامعی از ویژگی‌های تبیین‌کنندة ارزش است تا تحلیل کاملی از متغیرهای تأثیرگذار در ارزش مسکن انجام شود؛ بنابراین غالباً سه مقولة محوری ساختاری‌فیزیکی، محیطی و زیست‌محیطی مدنظر قرار دارد. در پژوهش حاضر با توجه به اینکه اندیشة اسلامی نیز مطرح است و براساس این اندیشه ارزش یک واحد مسکونی علاوه بر ویژگی‌های ساختاری بنا به ارتباط آن با نظام واحد همسایگی نیز مربوط است، هر سه مقولة اشاره‌شده مدنظر قرار دارد و از تمرکز بر بعدی خاص اجتناب شده است. شکل 2، انواع روش‌های بازاری و غیربازاری سنجش منافع را در بازار مسکن برمبنای ترجیحات نشان می‌دهد.

 

شکل 2. انواع روش‌های سنجش منافع غیربازاری و بازاری؛ منبع: Stahl et al. 2008

Figure 2. Types of methods for measuring non-market and market interests; Source: Stahl et al. 2008

 

2.‌3. ارزش به‌مثابة یک مقولة «فرهنگی»

فرهنگ مجموعه‌ای از نظام معنایی است که در میان گروهی از مردم مشترک است و باعث متمایزشدن گروههای انسانی متفاوت از یکدیگر می‌شود. همان‌طور که وضعیت خاص طبقة اجتماعی رفتار و کردار فرد را زیر نفوذ قرار می‌دهد، معیارهای انفرادی و گروهی نیز وسیلة ایجاد فرهنگ می‌شوند و به‌طور غیرمستقیم بر افراد اثر می‌گذارند. ارزش را نبایستی به پدیده‌های دیگر تقلیل داد؛ برای نمونه امیل دورکیم[11] (1893)، روکیچ[12] (1973) و آلپورت[13] (1961) به ترتیب ارزش‌ها را به هنجارها، باورها و امیال تقلیل داده‌اند. در تعریفی درست‌تر ارزش‌ها، معیار تعریف وضع مطلوب امور و معیار انتخاب در میان گزینه‌های متفاوت‌اند که به‌صورت غیرمشروط و غیرپیامدگرا (مطلق)، یک فرد یا گروه می‌پذیرند. ارزش‌ها در باب فرهنگ جامعه و رفتارهای انسان‌ها نقش دوگانه‌ای دارند؛ از یک سو نیروی ساختاردهندة رفتارهای بشری به شمار می‌آیند و از سوی دیگر الگویی تلقی می‌شوند که فرهنگ غالب جامعه آن را ساختاربندی کرده است (احمدی، 1393: 8).

هال[14] (1997) کوشیده است به دقیق‌ترین و ساده‌ترین شکل ممکن پاسخ دهد که فرهنگ چیست، چگونه تولید می‌شود و چه نسبتی با زندگی اجتماعی‌سیاسی دارد. در این رابطه با چیستی فرهنگ، هال آن را چیزی جز «معنای مشترک» یا «مجموعه مفاهیم، تصاویر و تصورات مشترک» نمی‌داند؛ زیرا برقراری ارتباط فقط به‌واسطة معناهای مشترک یا شیوه‌های نسبتاً همسان فکر و احساس امکان‌پذیر است؛ بر این مبنا هال فرهنگ را ‌واسطة تولید و تبادل معنا تعریف می‌کند. وی معتقد است «معنا» در درون مدار فرهنگی و در چندین پایگاه متفاوت تولید می‌شود و به‌صورت چرخشی در میان این پایگاهها حرکت می‌کند. در نگاه او معنا شامل هر آن چیزی است که ایجاد تعلق می‌کند و احساس هویت را به وجود می‌آورد و این بدین معناست که اعمال و رفتار انسان‌ها را تنظیم می‌کند و به آنها سازمان می‌دهد (میرزایی و پروین، 1389: 18، 19). دربارة چگونگی تولید و انتشار فرهنگ وی معتقد است معنا با دو فرایند متوالی و مرتبط «بازنمایی مفهومی» و «بازنمایی زبانی» تولید و منتشر می‌شود. معناهایی که به‌واسطة نظام بازنمایی تولید و منتشر می‌شوند، پیوند تنگاتنگی با مناسبات قدرت می‌یابند. مدار فرهنگی استورت هال درواقع نوعی کاربست فرهنگی دربارة تولید معنا از طریق بازنمایی و زبان است.

3.‌3. نظریة اعتباریات علامه طباطبایی و دیدگاه ارزش‌شناسی وی

نگاه خاص علامه در نظریة اعتباریات و دیدگاه ارزش‌شناسی وی، ظرفیت بازخوانی بیان‌ها و استنتاج مفهوم ارزش را فراهم کرده ‌است. نظریة اعتباریات در مقالة ششم از کتاب اصول فلسفه و روش رئالیسم بیان شده است. علامه در این مقاله اشاره می‌کند مفاهیم اعتباری که انسان اجتماعی امروزه از قالب ذهن خود درآورده، به اندازه‌ای زیاد است که شاید تمیز و طبقه‌بندی و شمردن آنها بیش از توانایی فکر بوده باشد؛ اگرچه همة آنها ساختة فکر و اندیشه‌اند (طباطبایی، 1362: 333). از نظر علامه قوای فعال انسان در انجام فعالیت‌های طبیعی و تکوینی خود، یک سلسله احساسات ادراکی مانند حب و بغض و کراهت به وجود آورده است که به‌واسطة آنها، متعلق فعل خود را از غیر آن تمیز و در انجام فعل خود، معنای بایستی را به آن نسبت می‌دهد (سرایی، 1391: 36 به نقل از طباطبایی، 1372: 201)؛ به بیان دیگر علامه برای انسان و موجودات زنده توان و استعدادی قائل است که می‌توانند برپایة امور، احوال درونی و بنا به نیازها و به تناسب ساختار وجودی، افکار و ادراکاتی بسازند. این‌گونه امور و ادراکات تا وقتی بقا و دوام دارند که نیاز به آنها برقرار باشد و پس از رفع نیاز، چه بسا زائل شوند؛ بنا بر این تعریف، اعتبار، مولود احساسات درونی انسان خواهد بود و بدین معناست که انسان در ذهن خود شیئی را که در عالم خارج مصداق مفهومی ندارد، مصداق آن مفهوم قرار دهد تا بدین‌وسیله آثار شیء اول را بر شیء دوم بار کند (آملی لاریجانی، 1370: 207). وی انسان را دارای دو وجه می‌داند؛ بعد طبیعی و اعتباری. در بعد اعتباری با تولد یافتن، ناگزیر رنگ محیط و شرایط و تربیت و خصوصیات احساسی، ادراکی و رفتاری خاصی به خود می‌گیرد. این وجه با تربیت در یک فرهنگ خاص آغاز می‌شود (مصلح، 1392: 34-35)؛ بر این اساس اعتباریات، برساخت‌های مفهوم‌سازی عقل عملی هستند؛ ساختاری که عقل عملی هنگام ایجاد «باید» در افعال فردی و اجتماعی از آن پیروی می‌کند. گرچه معانی اعتباری ثابت‌اند، اما مصادیق آنها با تغییر نیازها، زمان‌ها، فرهنگ‌ها و محیط جغرافیایی تغییر می‌کنند (طباطبایی، 1387: 141-142). براساس آنچه مرور شد، می‌توان مدعی شد در وجه اعتباری انسان، برمبنای فرهنگ حاکم بر جامعه، ارزش‌های خاصی نیز بارز خواهند شد که آن ارزش‌ها اعتباری و ویژة آن جامعة خاص‌اند، اما در روند توسعة آن جامعه نقش حیاتی خواهند داشت. نتیجه آنکه بعد طبیعی انسان، محرک بعد اعتباری او خواهد بود و بنابراین آدمی برمبنای وجه طبیعی خود و نیازهای اولیه، احساساتی چون خواستن، نخواستن، دوست‌داشتن، دوست‌نداشتن و... می‌یابد؛ مبانی فعلی‌ای که براساس یک سلسله ارزش‌های حاکم بر افکار و ادراکات انسان (اعتباریات)، جهت‌گیری‌ها برای تأمین وجه طبیعی او را تضمین خواهند کرد.

4.‌3. چهارچوب نظری

پس از مرور مبانی نظری مرتبط و بررسی تجارب کاربرد روش هدانیک در ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی، در این بخش از مطالعات به‌منظور تدوین مدل مفهومی پژوهش و همچنین ارائة شاخص‌های مبین ارزش مسکن شهری، نخست شاخص‌های مؤثر در برنامه‌ریزی مسکن از منظر ارتقای ویژگی‌های ارزش‌دهنده به آن در قالب سه محور اصلی شاخص‌های ساختاری‌فیزیکی، محلی (محیطی) و زیست‌محیطی، و سپس مهم‌ترین شاخص‌های برنامه‌ریزی مسکن از منظر اسلامی مدنظر قرار گرفت؛ درنهایت با پایش سه مرحله‌ای ذیل، شاخص‌های پژوهش تبیین شده‌اند:

- مرحلة اول: شاخص‌های برگرفته از مبانی نظری و تجربیات مرورشده (درمجموع 133 شاخص): شاخص‌های تبیینی این مرحله شامل ویژگی‌های فیزیکی‌ساختاری- پارامترهای مؤثر بر ساختمان (اعیانی) (نظیر قدمت ساختمان، کیفیت نما، تعداد طبقات، وجود آسانسور و... (26 شاخص))، ویژگی‌های فیزیکی‌ساختاری- پارامترهای مؤثر بر واحدهای آپارتمانی (اعیانی) (نظیر تعداد اتاق خواب، تعداد بالکن، تعداد حمام، طبقة وقوع و... (34 شاخص))، ویژگی‌های فیزیکی‌ساختاری- پارامترهای مؤثر بر زمین ملک (نظیر مساحت زمین، تعداد بر، شکل هندسی قطعه، محدودة جغرافیایی و... (27 شاخص))، ویژگی‌های محیطی- پارامترهای دسترسی (نظیر دسترسی به انواع کاربری‌ها و مراکز (20 شاخص))، ویژگی‌های محیطی- پارامترهای همسایگی با کاربری‌ها- خدمات شهری (نظیر همسایگی با انواع کاربری‌ها (21 شاخص))، ویژگی‌های زیست‌محیطی (نظیر آلودگی صوتی، بصری و... (5 شاخص)) هستند.

- مرحلة دوم: الحاق سایر شاخص‌ها براساس مرور تجربیات اخیر کاربرد روش هدانیک: براساس فراتحلیل 335 مقالة لاتین پراستناد در بازة سال‌های 2009 تا 2019 میلادی در نرم‌افزار مکس کیودا و پایش 5883 شاخص کاربردی، سعی شد تسلط بر موضوع حاصل شود. یافته‌های این بخش در قالب 7 مفهوم هسته‌ای شامل ویژگی‌های ساختاری‌فیزیکی، محیطی، اجتماعی‌فرهنگی، اقتصادی، زیست‌محیطی، مدیریتی و اطلاعات فروش دسته‌بندی شده و مدنظر قرار گرفته است.

- مرحلة سوم: پایش نهایی و الحاق سایر شاخص‌های اشاره‌شده از منظر اندیشة اسلامی و مؤثر در برنامه‌ریزی مسکن شهری (درمجموع 52 شاخص اصلی): با توجه به هدف پژوهش که اندیشة ‌اسلامی را مبنا قرار داده، سعی شده است پس از تبیین شاخص‌ها بار دیگر همة شاخص‌های تبیینی پایش شود و شاخص دیگری که براساس رویکرد اسلامی نیاز به ورود به چهارچوب نظری دارد اما تا این سطح از مطالعات در نظر گرفته نشده است، مدنظر قرار گیرد؛ شاخص‌هایی نظیر حفظ محرمیت و حیا در خانه، احترام به مالکیت خصوصی، نزدیکی محل کار به خانه، آسایش در خانه و... حاصل پردازش و تحلیل مبانی نظری (منبعث از قرآن کریم و کتب و مقالات معتبر موجود در حوزه) در این مرحله به مطالعات وارد شده‌اند[15].

جدول 2 دربرگیرندة شاخص‌ها و گویه‌های مفهومی ارزش مسکن است. این شاخص‌ها در صورت تحقق،‌‌ مفهومی جامع از ارزش در مسکن شهری را عملیاتی می‌کنند (شکل 3).

 

شکل 3. مدل مفهومی ارزش مسکن شهری؛ منبع: نگارنده

Figure 3. Conceptual model of urban housing value; Source: Author

 

جدول 2.شاخص‌های تبیین‌شدة کاربردی درزمینة مطالعات مسکن شهری؛ منبع: نگارنده

Table 2. Practically explained indicators in the field of urban housing studies; Source: Author

مقولة اصلی

مفهوم اصلی

شاخص

ویژگی‌های ساختاری‌فیزیکی

مؤثر بر واحد مسکونی

مساحت واحد مسکونی، طبقة وقوع، قدمت، مالکیت، امنیت خانه، تعداد اتاق، حمام، سرویس بهداشتی، تراس و بالکن، تأسیسات داخلی واحد، سیستم حرارتی، عایق صوتی، اشرافیت و سایه‌اندازی، دید از واحد به پیرامون و...

مؤثر بر ساختمان ملک

مساحت عرصه- حیاط، تعداد واحد، تعداد طبقه، کاربری مجاز، نوع ساختمان، پارکینگ، کیفیت ابنیه، وضعیت نماسازی، تجهیزات سالمندان، معلولان و کودکان، وضعیت تأسیسات ساختمان، آسانسور، سونا، جکوزی، رؤیت‌پذیری و...

مؤثر بر زمین ملک

مساحت قطعه، مکان جغرافیایی، نزدیکی به بزرگراه، موقعیت استقرار، میزان تصادفات و جرائم در محدودة بلافصل، وضعیت نسبت به مناطق آلوده، جنس و نوع خاک، قوانین و محدوده‌های ساخت‌وساز، راههای مجاور، کاربری زمین، توپوگرافی و...

ویژگی‌های اقتصادی

هزینه‌های جانبی مسکن

هزینة رفت‌وآمد، هزینه‌های ساخت، هزینة برخورداری از خدمات، هزینة سوخت و انرژی و...

وام مسکن

میزان تخفیف مشمول، اعتبار بازپرداخت، نسبت وام به ارزش، میزان بهره و...

درآمد- شغل

درآمد ماهیانه، شغل سرپرست خانوار و...

ویژگی‌های اجتماعی‌فرهنگی

شاخص‌های جمعیتی

جمعیت، سن، جمعیت بومی، درصد گروههای قومی، تعداد خانوار

جرم و بزهکاری

میزان جرم، درصد جرم‌های خشن

تحصیلات

درصد باسوادی (به تفکیک ردة تحصیلات)، نمرات آموزشی دانش‌آموزان، درصد بی‌‌سوادی و...

سایر

میزان شهرنشینی، وضعیت تأهل، آداب و رسوم، محله‌های دروازه‌دار، ارتباط با همسایه، همسایگی با فامیل، سرمایة اجتماعی

ویژگی‌های محیطی

دسترسی به کاربری‌ها و خدمات

دسترسی به مراکز بهداشتی، درمانی، آموزشی، تجاری، اداری، مرکز شهر، مراکز اشتغال، خدمات پذیرایی، خدمات فرهنگی، مذهبی، تفریحی، ورزشی، حمل‌ونقل عمومی، راههای اصلی ارتباطی، بانک‌ها و عابربانک، پست و...

همجواری و همسایگی با کاربری‌ها و خدمات

مجاورت با کاربری‌ها و تأسیسات شهری، منابع آب، کاربری صنعتی، بیمارستان، راه‌آهن، فرودگاه، کانال و مسیل، زندان، چمنزار، مراکز دپوی زباله، مراتع، دریاچه، رود و...

ویژگی‌های زیست‌محیطی

آلودگی

آلودگی آب، آلودگی هوا، آلودگی صوتی و...

اقلیم و آب‌وهوا

بارندگی، دما، باد و...

بحران‌های طبیعی

زلزله، سیل و...

سایر

پوشش سبز (تعداد درخت)، جزایر حرارتی، خاک، آگاهی از محیط زیست و...

ویژگی‌های مربوط به اطلاعات فروش

نوع خرید

خرید دست اول، نوع خریدار

جزئیات فروش

نوع آگهی فروش، اطلاعات فروشنده، وضعیت خانه در زمان فروش، نوع قرارداد و...

ویژگی‌های مربوط به مدیریت شهری

برنامه‌ها/ طرح‌ها

منطقة برنامه‌ریزی‌شدة رشد شهر، دارای طرح برای توسعة فضای سبز و...

سایر

ارائة خدمات اجتماعی دولتی، شاخص محرومیت، نظافت، قدرت محلی، زیبایی‌گرایی و...
  1. روش پژوهش

از هیچ روشی در پژوهش نمی‌توان بدون داشتن مفروضات هستی‌شناختی و معرفت‌شناختی استفاده کرد؛ بلکه انتخاب و استفاده از هر روش خاصی در خدمت مفروضات رهیافت پژوهش خواهد بود؛ به بیان دیگر روش‌ها می‌توانند مخدوم چندین ارباب باشند، اما مجبورند برای این کار «رنگ و لعاب» خود را تغییر دهند و داده‌هایی که تولید می‌شوند باید براساس مفروضات هستی‌شناختی و معرفت‌شناختی مورد قبول هر راهبرد تفسیر شوند.

در پژوهش حاضر «واقع‌گرایی اسلامی» برپایة دیدگاه علامه طباطبایی به‌مثابة رویکرد نظری اصلی مدنظر قرار گرفته است. با توجه به اینکه جهانی مستقل از ما وجود دارد و معرفت کاشف‌نما و واقعیت‌‌نماست و امکان شناسایی نظم پنهان و کشف قواعد حاکم بر جهان پیرامون از راه کسب دانش وجود دارد، به نظر می‌رسد می‌‌توان به تبیین مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن در اندیشة اسلامی دست یافت؛ آنچنان که در نظام توسعة مسکن شهری، مصادیق و عوامل واقعی شکل‌دهندة مفهوم ارزش مسکن شهری را بازنمایی کرد. در همین روند از روش هدانیک توسعه‌یافته (در تطبیق با دیدگاه ارزش‌شناسی علامه) بهره برده شده است.

در خوانش مفهوم ارزش (در اندیشة اسلامی) از نظریة اعتباریات علامه بهره برده می‌شود و براساس آن می‌توان مدعی شد که درواقع ارزش‌ها، برداشت‌هایی هستند که با عقل عملی افراد (آنچه افعال بشری - فردی یا اجتماعی - در قالب آن رخ می‌دهد)، ساخته می‌شوند و ضمن وجود وجوه مشترک میان انسان‌ها، امکان برقراری رابطة فهم‌پذیر در رفتار فردی و اجتماعی را نیز فراهم و عمل انسان‌ها حتی در فرهنگ‌های مختلف را برای یکدیگر فهم‌پذیر می‌کنند. در رویکرد انتخابی این پژوهش (واقع‌گرایی اسلامی) از ترکیبی از روش‌های کمی و کیفی، شیوة توصیفی‌تحلیلی و استنباطی و روش‌های مناسب پردازش داده‌ها در کشف و تبیین واقعیت‌ها و نظم‌های پنهان منطبق با اهداف و پرسش‌های پژوهش استفاده خواهد شد. بدیهی است روش‌های انتخابی براساس رویکرد اتخاذشدة پژوهش با مفروضات هستی‌شناسی و معرفت‌شناختی آن مدنظرند و تفسیر می‌شوند.

1.‌4. جامعة آماری، حجم نمونه و روش نمونه‌گیری

شهر تبریز به‌مثابة جامعة آماری پژوهش مدنظر قرار گرفت. با توجه به هدف پژوهش یعنی بررسی برنامه‌ریزی مسکن، سعی شده است نمونه‌هایی در سطح شهر تبریز انتخاب شوند که نمود کاملی از برنامه‌ریزی مسکن شهری آن باشند. شهرک رشدیه، مجتمع چمران و کوی اشکان، سه نمونة این پژوهش هستند. از سویی، به‌لحاظ نوع‌شناسی فنون نمونه‌گیری، از «نمونه‌گیری روش‌های ترکیبی» با هدف به‌کارگیری بیش از یک نوع راهبرد نمونه‌گیری در پژوهش (برای دستیابی به بازنمایی کمی و هدفمندی کیفی) بهره برده شده ‌است؛ بدین صورت که نخست از شیوة نمونه‌گیری احتمالی از نوع نمونه‌گیری طبقه‌ای (قشربندی نسبی) بهره گرفته ‌شده است؛ به گونه‌ای که از هر بخش شهری منتخب (مناطق 4، 5 و 6)، به طور مساوی نمونه‌گیری انجام خواهد شد؛ سپس در هر منطقه و در مجموعة مسکونی انتخابی شامل مجتمع شهید چمران در منطقة 4، شهرک رشدیه در منطقة 5 و کوی اشکان در منطقة 6، راهبرد نمونه‌گیری غیراحتمالی هدفمند از نوع «نمونه‌گیری موارد خاص و بی‌مانند» به کار رفته است. بدین منظور با مراجعه به بنگاههای مشاور املاک در سطح بخش‌های هدف، واحدهای مسکونی معامله‌شده در دو سال اخیر (1397 و 1398) انتخاب شده‌اند. نحوة انتخاب بنگا‌هها به‌صورت تصادفی ساده است. در بیشتر پروژه‌های پژوهشی، محدودیت‌های مالی، وقت و نیروی انسانی اندازة نمونه‌ای را که لازم است مطالعه شود، محدود می‌کند. در روش همبستگی پیشنهاد شده است دست‌کم 30 نفر آزمودنی انتخاب شوند (دلاور، 1380: 99). در این پژوهش با تکیه بر اطلاعات فروش و مشاهدات میدانی و سایر تکنیک‌ها و ابزارهای استفاده‌شده، در هر بخش منتخب تعداد 35 پرسش‌نامه برداشت شد؛ بنابراین درمجموع 105 پرسش‌نامه برداشت خواهد شد. در پژوهش حاضر از مصاحبة ساختاریافته در جمع‌آوری داده‌ها استفاده شده است؛ مصاحبه‌ای که در آن پرسشگر مبتنی بر پرسش‌نامه پرسش‌ها را پرسیده است.

2.‌4. روش تحلیل داده‌ها

با توجه به اینکه داده‌های این مطالعه از نوع کمی و کیفی هستند، مدل تحلیل از نوع آنالیز کوواریانس[16] یا آنکوا (ANCOV) است (گجراتی، 1385: 645). به‌منظور انجام تحلیل همبستگی، برای داده‌های رتبه‌ای از ضریب اسپیرمن و برای داده‌های فاصله‌ای از ضریب پیرسون استفاده شده است. به‌منظور شناسایی متغیرهای ارزش‌دهنده به مسکن شهری از رگرسیون خطی چندمتغیره بهره گرفته خواهد شد. اجرای رگرسیون به‌صورت «ساده و شبه‌لگاریتمی» خواهد بود و نتایج برای بهترین برآورد از ارزش مسکن به‌صورت تطبیقی بررسی می‌شود. در ارتباط با روش اجرای تابع رگرسیون، براساس تجارب سایر پژوهشگران در برآورد ارزش واحد مسکونی، غلبة دو شیوة رگرسیون ساده و شبه‌لگاریتمی مشاهده می‌شود که برآوردهای نزدیک‌تری به واقعیت داشته‌اند؛ ازجمله در پژوهش‌های کین و کوئیلی[17] (1975)، ون‌کیم و همکاران[18] (2003)، کولی[19] (2005)، جیم و چن[20] (2005, 2006)، خوش‌اخلاق و همکاران (1385)، خلیلی عراقی و نوبهار (1390)، نوریان و صداقتی (1395)؛ اما به‌طور ویژه هیچ‌یک از مدل‌های برآورد یا شناسایی عوامل ارزش‌دهنده ازجمله نظریة هدانیک درزمینة چگونگی مدل‌های رگرسیون استفاده‌شده کمک چندانی نمی‌کند.

با مراجعه به پیشینة مرورشده از مطالعات مرتبط چنین برمی‌آید که نظریة مشخصی برای انتخاب شکل مناسب تابعی رگرسیون وجود ندارد. آنچنان که روزن[21] (1974) و کروک[22] (2005̦ 2007) که مدل ارزش هدانیک را (مدلی که تحلیل اصلی را برپایة توابع رگرسیونی عملی می‌کند) بسط نظری داده‌ و به‌طور جامعی به توسعة آن کمک کرده‌اند، دربارة شکل دقیق تابع نظر واحدی ارائه نداده‌اند؛ در عین حال در ارتباط با مهار آثار اقتصادی احتمالی رگرسیون، آزمون هم‌خطی، با توجه به این نکته که اگر هم‌خطی در یک معادلة رگرسیون زیاد باشد، اعتبار مدل ممکن است با شک مواجه شود؛ همچنین بررسی پدیدة خودهمبستگی فضایی و ناهمگنی فضایی- موقتی در رگرسیون مدنظر خواهد بود. در این مطالعه از نرم‌افزار SPSS نسخة 22 برای تحلیل داده‌ها استفاده خواهد شد.

3.‌4. بستر مطالعه

جمعیت شهر تبریز در سال 1395 براساس سرشماری رسمی مرکز آمار ایران برابر با ۱.۷۷۳.۰۳۳ نفر گزارش شده است. براساس طرح جامع شهر و به‌منظور ارائة خدمات مناسب به شهروندان و با توجه به بافت قدیمی، گسترش و توسعة شهر و عدم تمرکزگرایی، شهر تبریز به 10 منطقة شهرداری تقسیم شده است. اگر از توسعة مسکن شهر تبریز پس از توسعة بارو (در محدودة مرکز و بازار شهر) و رشد بافت حاشیة شهر تبریز و خیابان‌کشی‌های صورت‌گرفته (خیابان کمربندی به سمت مرکز شهر) در دوران پهلوی بگذریم، با دورانی مواجه می‌شویم که برنامه‌ریزان مسکن شهر تبریز متأثر از برنامه‌ریزی‌های کلان مسکن در شهر تهران، اقدام به ساخت مجتمع‌های مسکونی (نظیر مجموعة اکباتان تهران) می‌کنند (نظیر شهرک امام و مجتمع چمران). همزمان با تدوین طرح‌های جامع و تفصیلی توسعة ناگهانی شهر و شکل‌گیری بافت‌های میانی و متوسط‌نشین شهر، شهرک‌هایی در حاشیة شهر شکل می‌گیرد و در عین حال قطعه‌بندی زمین‌ها برای واگذاری به‌طور غالب به تعاونی‌های ادارات و سازمان‌ها روی می‌دهد. شکل‌گیری بسیاری از شهرک‌های حاشیة خیابان ائل‌گولی بر همین اساس است. این قبیل شهرک‌های مسکونی به تبع ادارة متولی نام‌گذاری شده‌اند (نظیر کوی دادگستری، کوی سهند و کوی مخابرات). گونه‌ای از توسعة مسکن شهر تبریز نیز به نوعی مربوط می‌شود که کمتر نظیر آن در سطح شهر دیده شده و آن شیوه‌ای است که زمین کاملاً ساخته و سپس واگذار می‌شود (نظیر شهرک رشدیه در منطقة 5 و مجموعة آسمان در منطقة‌ 2).

در سطح کلان‌شهر تبریز جدای از انواع الگوهای توسعة مسکن بیان‌شده که به نحوی کاملاً برنامه‌ریزی‌شده یا هدایت‌شده‌اند (منطبق بر طرح فرادست یا جامع- تفصیلی)، بافت حاشیه‌نشین و اسکان غیررسمی خارج از برنامه‌ریزی نیز وجود دارد که در طرح جامع و تفصیلی دیده نشده‌اند. نمونه‌های این مطالعه در راستای پوشش برنامه‌ریزی مسکن شهر تبریز به گونه‌ای انتخاب شده‌اند تا مصداقی از برنامه‌ریزی مسکن تجلی‌یافته در شهر تبریز باشند؛ بدین ترتیب شهرک رشدیه، نمودی از نمونه‌ای کاملاً برنامه‌ریزی‌شده است که هر دو گونة ویلایی و آپارتمانی مسکن را پوشش می‌دهد. مجتمع چمران نیز نمودی از مجتمع آپارتمانی برنامه‌ریزی‌شده است. کوی اشکان نیز به‌مثابة نمادی هدایت‌شده (براساس طرح تفصیلی و جامع شهرها) مدنظر قرار گرفته است. شکل 4، موقعیت شهر تبریز را در استان آذربایجان شرقی (سمت چپ) و موقعیت سه نمونة مطالعه‌شده را در شهر تبریز (سمت راست) نشان می‌دهد.

 

شهرک رشدیه

 

کوی اشکان

 

مجتمع چمران

شکل 4. موقعیت شهر تبریز و نمونه‌های مطالعه‌شده؛ منبع: نگارنده

Figure 4. Location of the city of Tabriz and case studies; Source: Author

5. یافته‌های تحقیق

  1. یافته‌های پژوهش

1‌.‌5. یافته‌های توصیفی: در مطالعات حاضر، دو پرسش‌نامة اصلی مبنای استخراج داده‌ها قرار گرفته ‌است؛ در عین حال هر دو پرسش‌نامه را خبرگان به‌لحاظ روایی‌محتوایی و ازنظر کمیت و کیفیت پرسش‌ها بررسی و تأیید کردند. به‌منظور تعیین میزان پایایی و با تأکید بر همسانی درونی، روش ضریب آلفای کرونباخ به کار رفت. این روش در زمانی که آزمون از بخش‌های متفاوت با طیف پاسخی متنوع تشکیل شده است (همانند پرسش‌نامة این پژوهش)، کاربرد بیشتری دارد. از آنجا که پرسش‌های جمعیت‌شناختی مانند جنسیت، شغل، سطح تحصیلات آزمون‌شوندگان و... در محاسبة پایایی لحاظ نمی‌شود، این دسته از پرسش‌ها در تحلیل پایایی حذف شدند؛ همچنین اطلاعات مربوط به ویژگی‌های توصیفی واحدهای مسکونی مطالعه‌شده (که از نمونه‌ای به نمونة دیگر متفاوت است)، در این تحلیل محاسبه نشده‌اند. سایر متغیرهای پرسش‌نامه وارد آزمون شده‌اند و ضریب آلفای محاسباتی برابر با 779/0، تأییدکنندة پایایی (بزرگ‌تر از 7/0) پرسش‌نامة مطالعات خواهد بود. در مجموعة اطلاعات توصیفی بررسی‌شده، جنسیت، سن، وضعیت تأهل، سطح تحصیلات، شغل سرپرست خانوار، متوسط درآمد ماهیانه، تعداد خانوار، مدت اقامت در محلة فعلی سکونت، شهر محل تولد و مدت اقامت در تبریز بررسی شده‌اند. در جدول 3، این اطلاعات به تفکیک سه نمونة پژوهش ارائه شده است.

جدول 3. اطلاعات توصیفی مربوط به کنشگران به تفکیک نمونه‌های مطالعاتی؛ منبع: نگارنده

Table 3. Descriptive information about the respondents by study samples; Source: Author

نمونة بررسی‌شده

جنس (درصد)

متوسط سن

وضعیت تأهل (درصد)

سطح تحصیلات (درصد)

شغل سرپرست خانوار (درصد)

متوسط درآمد ماهیانه (درصد)

تعداد خانوار

مدت اقامت در محلة فعلی

شهر محل تولد (تبریز/ درصد)

مدت اقامت در تبریز

زن

مرد

مجرد

متأهل

بی‌سواد

تا دیپلم

تا فوق دیپلم

کارشناسی و بالاتر

بیکار

بازنشسته

کارمند (بخش دولتی)

آزاد

کمتر از دو میلیون

از دو تا سه میلیون

از سه تا پنج میلیون

بیش از پنج میلیون

مجتمع چمران

34

66

46

3

97

17

54

11

17

0

26

29

46

0

20

57

23

3.1

12.3

63

36.4

کوی اشکان

43

57

49

14

86

14

34

23

29

0

34

26

40

3

3

57

37

3.6

16.6

77

40.9

شهرک رشدیه

37

63

40

31

69

6

23

20

51

3

11

46

40

0

6

31

63

3.3

8.9

66

33.4

2.‌5. یافته‌های تحلیلی: در این پژوهش سعی شد عوامل ارزش‌دهندة مسکن شهری از منظر ساکنان و بهره‌وران از مسکن مدنظر قرار گیرد. بخشی از این عوامل به کمیت و کیفیت دسترسی به خدمات شهری مرتبط با مسکن شهری مربوط بوده است که کنشگران در قالب طیف پنج‌گانة لیکرت از درجة دسترسی خیلی ضعیف به خدمات تا درجة خیلی خوب دسترسی به خدمات پاسخ داده‌اند. نمودار میله‌ای زیر (شکل 5) به‌صورت تطبیقی وضعیت خدمات شهری را در نمونه‌های بررسی‌شده نشان می‌دهد.

 

سطح

خیلی ضعیف

 

سطح

متوسط

 

سطح

خوب

 

شکل 5. بررسی تطبیقی دسترسی به خدمات در سه نمونة مطالعاتی؛ منبع: نگارنده

Figure 5. A comparative study of access to services in three study samples; Source: Author

 

در شکل بالا نکتة بارز این است که در بسیاری از کاربری‌های هدف در نمونة مجتمع چمران و کوی اشکان، متوسط امتیاز حاصل‌شده بیش از مقادیر نظیر در شهرک رشدیه است؛ این در حالی است که براساس مطالعات شناخت، بسیاری از همین کاربری‌ها در فاصلة قابل قبول و دسترسی مناسب به واحدهای مسکونی این شهرک قرار دارند. بررسی بیشتر موضوع نشان می‌دهد از آنجا که در مبحث ارزش‌شناسی بحث انتظارات و توقع افراد نیز مطرح است، به نظر می‌رسد سطح توقع افراد پاسخ‌دهنده در شهرک رشدیه از دسترسی به خدمات هدف متفاوت از سطح انتظارات دو نمونة دیگر بوده است؛ به بیان دیگر احتمالاً سبک زندگی و گروه درآمدی ساکن در این شهرک، دو عامل کلیدی در انتخاب این افراد باشد و آنها برحسب نیاز جویای دسترسی به کاربری‌هایی با کیفیت بیشترند (آنچه احتمالاً در کاربری‌های دردسترس و موجود شهرک مشاهده نکرده‌اند)؛ درواقع می‌توان گفت ارزش‌دهی به دسترسی فرد به کاربری‌ها، جلوه‌ای از انتظارات و ترجیحات وی است؛ بنابراین فرد برمبنای توان اقتصادی خود و سطح انتظاراتش، اقدام به استفاده و بهره‌برداری از کاربری خاص خواهد کرد؛ درنتیجه نزدیکی یا وجود کاربری‌های مورد نیاز در محلة مسکونی، ضرورتاً به معنای امتیاز مناسب دسترسی به خدمات از منظر ساکنان نیست و کیفیت و سطح ارائة خدمات، امری کلیدی و مهم و تأثیرگذار بر انتخاب افراد خواهد بود.

3.‌5. مدل مفهومی ارزش مسکن شهری تبریز از منظر ساکنان

به‌منظور تبیین مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی مسکن شهری تبریز، سعی شد ضمن لحاظ طیف نسبتاً جامعی از شاخص‌های تأثیرگذار، مدل مفهومی ارزش به‌واسطة تحلیل رگرسیونی داده‌ها استخراج شود. در هریک از نمونه‌های بررسی‌شده، طیف متفاوتی از شاخص‌ها در مدل نهایی منتخب جای گرفته‌اند. در دو نمونة مجتمع چمران و کوی اشکان، نتایج رگرسیون با هر دو روش خطی ساده و شبه‌لگاریتمی یکسان محاسبه شده است. جدول 4، خلاصه‌ای از نتایج در هریک از این نمونه‌ها را در کنار نتایج به‌دست‌آمده در شهر تبریز (به‌طور کلی) نشان می‌دهد.

جدول 4. بررسی تطبیقی متغیرهای معنادار در مدل ارزش مسکن شهری تبریز؛ منبع: نگارنده

Table 4. Comparative study of significant variables in Tabriz urban housing value model; Source: Author

توضیحات

متغیرهای مشترک در روش‌های رگرسیونی اجراشده

رگرسیون شبه‌لگاریتمی

رگرسیون خطی ساده

نمونه‌ها/ شرح و توضیح

گام منتخب در مدل نهایی (رگرسیون خطی ساده): گام 5

  • در روش رگرسیون شبه‌لگاریتمی نیز گام 5 در مدل نهایی منتخب شد.
  • کل متغیرها
  • کل متغیرهای مشابه
  • اولویت مشابه برمبنای ضرایب
  • توازن در ساخت‌وسازها 2.053-
  • رعایت سلسله‌مراتب دسترسی 1.902
  • دسترسی به پلیس و نیروی انتظامی 0.659-
  • نوع پنجره 0.431-
  • تعداد کل واحد 0.306-
      

نمونة مجتمع شهید چمران

گام منتخب در مدل نهایی (رگرسیون خطی ساده): گام 6

در روش رگرسیون شبه‌لگاریتمی نیز گام 6 در مدل نهایی منتخب شد.
  • کل متغیرها
  • کل متغیرهای مشابه
  • اولویت مشابه برمبنای ضرایب
  • وضعیت حیاط 0.826
  • تعداد کل واحد 0.211-
  • سیستم اطفای حریق 0.145
  • طبقة وقوع 0.092-
  • دسترسی به مسجد 0.080-
  • سلسله‌مراتب دسترسی 0.077
    

نمونة کوی اشکان
  • مدل انتخابی در روش رگرسیونی ساده: مرحلة 9، در عین حال متغیر تزئینات داخلی به دلیل مقدار غیرمجاز sig بیش از 0.05، از مدل نهایی حذف شده است.
  • مدل انتخابی در روش رگرسیونی شبه‌لگاریتمی: مرحلة 4
  • نوع ساختمان
  • در ضدسرقت واحد ساختمانی
  • نوع ساختمان 0.878
  • تمهیدات ایمنی کودکان 0.210-
  • در ضدسرقت 0.181
  • دسترسی به مراکز ارتباطی 0.161-
  

 
  • نوع ساختمان 0.909
  • دید از خانه به پیرامون 0.459-
  • سیستم تهویة هوا 0.289
  • در ضدسرقت 0.194
  • دسترسی به مراکز تجاری و اداری 0.190
  • تعداد جای پارک 0.165-
  • حقوق همسایگی 0.120
  • درجة محرمیت اتاق‌های خواب‌ 0.101

 

نمونة شهرک رشدیه

گام منتخب در مدل نهایی (رگرسیون خطی ساده): گام 14

  • در روش رگرسیون شبه‌لگاریتمی نیز گام 6 در مدل نهایی منتخب شد.
  • محلة مسکونی
  • مجاورت با کوه، تپه
  • محلة مسکونی 1.007
  • تعداد کل واحد 0.203-
  • بهداشت محله 0.191-
  • مجاورت با کوه، تپه 0.188-
  • توازن در ساخت‌وسازها 0.127-
  • امنیت محله 0.118
  • محلة مسکونی 0.873
  • گونة ساختمان (نوع)0.141
  • مجاورت با کوه 0.099
  • تمهیدات ایمنی کودک 0.070-
  • نوع اسکلت ساختمان 0.063
  • تعداد اتاق خواب 0.053
  • دسترسی به خدمات غذایی و پذیرایی 0.053-
  • تجهیزات متناسب سالمندان و معلولان 0.048
  • دسترسی به بانک، عابربانک و پست 0.047-
  • دید از خانه به پیرامون 0.043-خرید دست اول 0.041
  • تعداد حمام 0.039-
  • دسترسی به مراکز تجاری و اداری 0.038
  • عایق صوتی‌بودن خانه 0.025
      

شهر تبریز

 

گفتنی است با توجه به مقدار بیشتر آمارة F در روش رگرسیون خطی ساده (نمونة رشدیه)، نتایج این مدل در اولویت است. این مدل 96 درصد تغییرات متغیر ارزش مسکن شهری را پوشش می‌دهد. در ارتباط با متغیرهای معنادار مفهوم ارزش مسکن در شهر تبریز نیز، آمارة F در روش رگرسیون خطی ساده بیشتر است؛ بنابراین مدل منتج از آن در اولویت خواهد بود. در این حالت، 99 درصد تغییرات متغیر ارزش مسکن شهری پوشش داده می‌شود.

مفهوم ارزش در برنامه‌ریزی شهر تبریز برمبنای تحلیل داده‌های پژوهش حاضر، پوشش کاملی از ابعاد دربرگیرندة مدل مفهومی ارزش مسکن نیست و درمجموع از هفت مقولة اصلی دخیل، 3 دستة اصلی را به‌طور واضح دربرمی‌گیرد. در این بین سهم زیاد متغیرهای ساختاری‌فیزیکی ارزش‌دهندة مسکن شهری نشان از غلبة عوامل اقتصادی، منفعت و ترجیحات فردی ساکنان در مسکن شهری تبریز دارد؛ به نحوی که از متغیرهای اصلی معنادار در مدل منتخب تبیین‌کنندة ارزش مسکن شهری تبریز، 64 درصد متعلق به مقولة محوری ویژگی‌های ساختاری‌فیزیکی است. شکل 6، مدل تبیینی مفهوم ارزش مسکن را در شهر تبریز نشان می‌دهد.

 

شکل 6. مدل مفهومی ارزش مسکن شهری تبریز؛ منبع: نگارنده

Figure 6. Conceptual model of the value of urban housing in Tabriz; Source: Author

  1. بحث

تلاش برای بومی‌سازی سیاست‌ها و الگوی توسعة مسکن شهری، یک رویکرد مورد استقبال جهانی است که با توجه به هم‌سویی آن با ارزش‌های حاکم بر جامعه، پذیرش و تحقق طرح‌ها را دوچندان خواهد کرد. در همین زمینه سعی شد حول مفهوم محوری «ارزش» در برنامه‌ریزی مسکن شهر در اندیشة اسلامی، قدمی در راستای نهادینه‌کردن توسعة بومی مسکن کشور برداشته شود. دیدگاه ارزش‌‌شناسی علامه طباطبایی و بیان‌های خاص وی در نظریة اعتباریات، روند یادشده برای انطباق روش ارزش‌گذاری مسکن با فرهنگ اسلامی حاکم را تسهیل کرد. جدای از روش انجام کار که با کاربرد راهبرد پس‌کاوی انجام شد، رویکرد واقع‌گرایی اسلامی در کل فرایند پژوهش مد‌نظر پژوهشگر بود؛ بدین صورت که هرچند ارزش‌ها به‌طور ضمنی در بازار فعلی مسکن شهری دادوستد می‌شوند، این واقعیت مصداق عینی ندارد؛ برای نمونه ارزش یک مترمربع مسکن شهری با دید خاص به کل شهر یا در فاصلة مناسب از بعضی کاربری‌های کاربردی و مورد نیاز (هم وجه کمی (فراوانی کاربردی) و هم وجه کیفی (سطح خدمات کاربری مدنظر است)) محله‌های مسکونی مشخص نیست؛ هرچند هم خریدار و هم فروشندة مسکن شهری در فرایند عینی‌ذهنی خرید مسکن، همة ویژگی‌های مسکن را لحاظ می‌کنند. براساس رویکرد واقع‌گرایی اسلامی، امکان شناسایی این نظم پنهان و کسب معرفت از طریق دانش وجود دارد و این ارزش‌ها درواقع برداشت‌های عقل عملی و برساخت‌هایی هستند که میان انسان‌ها در جامعة مشخص مشترک‌اند و بدین سبب زمینة برقراری ارتباط فهم‌پذیر را ممکن می‌سازند.

مدل هدانیک مسکن شهری و مبانی اولیة آن به‌مثابة نقطة شروع، این فرصت را فراهم کرد تا بتوان مجموعه‌ای گسترده از ارزش‌ها را در مدل اولیه قرار داد و با آزمون آن در شهر تبریز، امکان شناسایی و آشکارسازی ترجیحات ضمنی ساکنان ایجاد شد. بسط نظری مدل با توجه به قابلیت‌های نهفته در بیان‌های علامه طباطبایی، مجوزی برای ورود طیف گسترده و عاری از هرگونه قضاوت و پیش‌داوری در فرایند آزمون مدل و تبیین مدل مفهومی ارزش در شهر تبریز شد. از سویی تحلیل مدل منتج به آمار کمی می‌شود که این امر امکان تمایز مقولات اصلی تبیین‌کنندة ارزش مسکن شهری، معناداری و اولویت هریک را بهتر نشان خواهد داد. هرچند ارزش در نظام معنایی خاص هر جامعه مفهوم می‌یابد و بعد کیفی آن پررنگ‌تر است و از این لحاظ کمتر قابل سنجش است، به‌منظور افزایش وضوح سهم هر مقوله در قدرت تبیین‌کنندگی موضوع، سعی شد با روش‌های موجود (تحلیل همبستگی و رگرسیونی) فرایند کمی‌سازی داده‌ها برمبنای روابط واقعی (فاقد هرگونه داوری اخلاقی) روی دهد.

براساس نتایج در هر سه نمونة مطالعه‌شده در شهر تبریز، سهم مقولة ساختاری‌فیزیکی و محیطی (دسترسی به کاربری‌ها) بارز است. در همین زمینه شکل‌های 7 و 8 با هدف ارائة تطبیقی یافته‌ها با قابلیت امکان تطبیق آن بین سه نمونة موردی تدوین و ترسیم شده است. شکل 7، متغیرهای معنادار در مدل نهایی مفهومی ارزش (رگرسیون خطی ساده به دلیل بالاتربودن آمارة ‌‌F) و شکل 8، همین یافته‌ها را در قالب ساختارهای اصلی ارزش بخش مسکن در نمونه‌های بررسی‌شده به تصویر کشیده‌اند.

 

متغیرهای مشترک:

تعداد کل واحد

رعایت سلسله مراتب دسترسی

 

شکل 7. ارائة تطبیقی الگوی مفهومی ارزش در نمونه‌های مطالعاتی (متغیرهای معنادار)؛ منبع: نگارنده

Figure 7. A comparative presentation of the conceptual model of value in study samples (significant variables); Source: Author

 

 

شکل 8. ارائة تطبیقی الگوی مفهومی ارزش در نمونه‌های مطالعاتی (ساختار اصلی)؛ منبع: نگارنده

Figure 8. A comparative presentation of the conceptual model of value in study samples (main structure); Source: Author

می‌بایست دقت کرد با وجود اینکه متغیرهای یکسان در هر سه نمونه وارد مدل شده‌اند، به دلیل پاسخ‌های متفاوت و شرایط غیرهمگن مسکن در نمونه‌ها، نتایج متفاوتی در نمونه‌ها حاصل شده است؛ اما ساختار متغیرها یکسان است؛ درحقیقت مشاهدات با یک ساختار مشترک قابل تبیین است و هر نمونه به تفکیک متغیرهای معنادار به خودی خود ساختار ترجیحات مصرف‌کننده و تولیدکنندة مسکن را بسط مفهومی نمی‌دهد. علامه نیز معتقد است ارزش‌ها بنای ثابتی دارند (گرایش فطری به سوی خیر و سعادت واقعی و گریز از شر)، اما می‌توانند مصادیق مختلفی بپذیرند و خیریت این مصادیق، مطلق و قطعی نیست.

تجزیه و تحلیل‌های بیشتر با لحاظ این واقعیت که محدودیت‌های مالی و توانایی درآمدی ساکنان در سطح نمونه‌ها غیرخطی هستند، پیچیده‌تر نیز خواهد شد؛ درنتیجه جای شک و ابهام بیشتر برای حصول نتایج ریز مربوط به متغیرها در سطح نمونه‌ها به‌صورت‌های متفاوت از هم وجود نخواهد داشت؛ مادامی که با یک نظام پراکنش نابرابر درآمدی در سطح شهر مواجه هستیم؛ نظامی درآمدی‌ که متناسب با آن انتخاب مسکن صورت گرفته است؛ در عین حال در راستای نتایج به‌دست‌آمده باید افزود ویژگی‌های فیزیکی و ساختاری بنا و موقعیت محیطی و محلی آن در محاسبات به‌صورت «متغیر» وارد می‌شوند و این نظرات و ترجیحات ساکنان از مسکن مدنظر و مطلوب خود است که وزن متغیر خاصی در محله بیشتر و در کل، متغیرهای معنادار شناسایی می‌شود. نتایج وابسته به نوع خانة انتخابی (آپارتمانی/ ویلایی)، نوع ناحیة انتخابی و... است که آن هم از دورة زمانی و مقیاس فضایی متأثر خواهد بود؛ این در حالی است که این متغیرها از قبل طراحی شده‌اند و لزوماً تکرار و فراوانی آنها نشان‌دهندة برتری یک ترجیح نیست؛ برای نمونه بعضی سیاست‌های پیشین برنامه‌ریزان مسکن شهری و مدیران شهری، ارزش‌هایی را در شهرهای ما ایجاد کرده‌اند که لزوماً خوب و خیر تلقی نمی‌شوند. ارزش در مدل شناسایی‌شده، لزوماً بار معنایی مثبت ندارد که باید به‌مثابة یک برساخت اعتباری، از این پس در روند برنامه‌ریزی مسکن مدنظر قرار گیرد؛ بلکه این ارزش‌ها درواقع به گونه‌ای خلاصه‌کردن روابط علی و معلولی موجود در نظام شهری و شناسایی نظم‌های موجودند که همان‌طور که گفته شد، وجوباً ارزش تلقی نمی‌شوند. تکرارشدن این ارزش‌ها و کسب ضریب در مدل هدانیک توسعه‌یافته، نشان‌دهندة آن است که این متغیرها در ساختار موجود شهر تبریز نقش دارند و الگوهایی را شکل داده‌اند؛ الگوهایی که با توجه به جامعیت مدل مفهومی تبیینی از ارزش (در جوامع اسلامی) در قالب 7 مقولة اصلی، پوشش کاملی از مدل ندارند (شکل 9)؛ آنچه سبب می‌شود اینگونه استنباط کرد که سیاست‌ها و برنامه‌ریزی مسکن شهر تبریز نتوانسته است در بازنمایی شهر اسلامی موفق باشد. سه مقولة ساختاری فیزیکی با قدرت تبیین‌کنندگی 64 درصد، ویژگی‌های محیطی با قدرت تبیین‌کنندگی 28 درصد و اطلاعات مربوط به فروش (خرید دست اول) با قدرت تبیین‌کنندگی 8 درصد، ساختار مفهومی ارزش مسکن شهری تبریز را شکل می‌دهند. با توجه به مدل منتخب پژوهش براساس رگرسیون خطی ساده و نظر به ضریب محاسباتی هر متغیر مستقل در پوشش متغیر ارزش (متغیر وابسته)، دو متغیر محلة مسکونی با ضریب 0.873 و گونة ساختمانی با ضریب 0.141، بیشترین قدرت تبیین‌کنندگی را بر عهده دارند.

 

شکل 9. ارائة الگوی مفهومی ارزش در شهر تبریز؛ منبع: نگارنده

Figure 9. Presenting a conceptual model of value in the city of Tabriz; Source: Author

 

  1. نتیجه‌گیری

 ارزش، یک مقولة فرهنگی و برنامه‌ریزی مسکن برگرفته از ارزش‌ها درواقع پیوندزدن برنامه‌ها و سیاست‌های توسعة مسکن شهری با فرهنگ حاکم بر جامعه است. از این منظر است که در فرایند برنامه‌ریزی مسکن ضرورت دارد واکاوی و تعمق بیشتری در موضوع ارزش و مفهوم آن در جامعه و از منظر انتظارات و ترجیحات افراد و بهره‌وران انجام شود. این امر موجب خواهد شد ضمن تحقق‌پذیری بیشتر سیاست‌های توسعة مسکن، استقبال بهتری نیز از سیاست‌ها در راستای اجرایی‌کردن آنها صورت پذیرد؛ این همه در حالی است که براساس یافته‌های به‌دست‌آمده در سطح شهر تبریز، برخلاف مشابهت‌های بسیار زیاد محتوایی ارزش‌ها، به‌لحاظ نظام ارزش‌ها تفاوت‌هایی با توجه به شرایط اقتصادی، محیطی، اجتماعی، تمایلات و انتظارات ناهمگن ساکنان و... وجود خواهد داشت؛ بنابراین نمی‌توان نسخة واحدی برای تبیین مفهومی ارزش در شهرها پیچید. مردم بیشتر تمایل دارند نواحی‌ای را برگزینند که به انتظاراتشان نزدیک‌تر است؛ اما این امر به قدرت خرید آنها ربط خواهد داشت و بنابراین تمایلات مشتری به ویژگی‌های مسکن (ارزش‌ها) در الگوی فضایی قیمت و ارزش مسکن شهری بازتاب خواهد یافت.

نتایج پژوهش حاضر به‌لحاظ متغیرهای معنادار در تبیین مفهوم ارزش مسکن با نتایج پژوهش‌های کوئن و همکاران[23] (2019)، جیم و چن[24] (2006, 2007)، استرازهیم[25] (1973)، ژئوگان[26] (2002)، مورانکو[27] (2003)، عابدین درکوش (1370)، تیموری و همکاران (1396)، صداقتی و نوریان (1395)، خوش‌اخلاق (1385) و خورشیددوست (1388) هم‌سوست؛ از این نظر که سهم متغیرهای ساختاری‌فیزیکی مسکن در اولویت است؛ ولی در هیچ‌کدام از مطالعات مرورشده، رویکرد جامعی در شمول طیف گسترده و بدون داوری پژوهشگر از شاخص‌ها وجود ندارد و پژوهشگران اشاره‌شده برحسب اهداف خود، بخشی از شاخص‌ها را مدنظر قرار داده‌اند. در پژوهش حاضر ترجیحات آشکارشدة ساکنان در راستای شناسایی و تبیین مفهوم ارزش مسکن شهری مبنا قرار گرفت و یافته‌های اصلی نشان می‌دهند پوشش کاملی از شاخص‌های مفهومی ارزش‌بخش مسکن شهری در هیچ‌کدام از نمونه‌های بررسی‌شده (و همچنین در مجموع شهر تبریز) وجود ندارد و غلبة منافع اقتصادی محسوس است.

مهم‌ترین پیشنهاد مطالعات براساس مجموع آنچه بررسی شد آن است که در فرایند برنامه‌ریزی مسکن شهری، پیش از طرح‌ریزی و تدوین هرگونه طرح توسعة شهری، شناخت مناسبی از ارزش‌های حاکم بر جامعه صورت گیرد و ارزش‌ها به‌صورت ملموس‌تری به‌مثابة اهداف اولیة طرح‌ها مدنظر قرار گیرند. در این حالت است که برنامه‌ریزی مسکن شهرها به توسعة صرف مسکونی منجر نخواهد شد و مسکن و محیط پیرامون آن در کنار انتظارات و ارزش‌های ساکنان به‌صورت یک مجموعة متعامل دیده خواهد شد؛ در عین حال عمل برنامه‌ریزی مسکن در چهارچوبی وسیع‌تر و دامنة انتخاب‌های بیشتر انجام خواهد شد و تصمیم‌گیرندگان برنامه‌های مسکونی باید به‌مثابة یک ضرورت به این دامنة ارزش‌ها و انتخاب‌های ناشی از آن آگاه باشند.


[1].Popo and Godard

[2].Benet

[3].Dettmann

[4].Duddly and woodberly

[5].Cole

[6].Kazakeviciute and Banyte

[7].Sheppard

[8].Glumac et al.

[9].Palmquist and Smith

[10].YamamotoandSasaki

[11].Durkheim

[12].Rokeach

[13].Allport

[14].Hall

[15]. در همین زمینه نگارندگان به بومی‌سازی مفهوم ارزش براساس دیدگاه علامه طباطبایی و کاربرد نظریة اعتباریات وی به‌صورت تطبیقی توجه داشته‌اند؛ حاصل آن به این صورت که مفهوم ارزش فقط در صورتی که به خیر واقعی منجر و موجبات کمال انسان شود با رویکرد و اندیشة اسلامی منطبق است، مدنظر این نوشتار در تبیین شاخص‌ها بوده است. برای اطلاعات بیشتر به پیربابایی و همکاران، 1398: 303-329 مراجعه کنید.

[16]. Analyze of Covariance

[17].Kain and Quigly

[18].Won Kim et al.

[19].Coley

[20].Jim and chen

[21]. Rosen

[22]. Kruk

[23].Cohen et al.

[24].Jim and Chen

[25].Straszheim

[26].Geoghegan

[27].Morancho

References

منابع
آصفی، مازیار، هاشم‌پور، پریسا، مهاجری، مظفر، (1396). امکان‌‌سنجی روش‌‌های صنعتی‌‌سازی ساختمان در تولید مسکن اسلامی، پژوهش‌‌های معماری اسلامی، دورة 4، شمارة 5، پیاپی 17، 15-34.
آملی لاریجانی، صادق، (1370). معرفت دینی، چاپ اول، تهران، مرکز ترجمه و نشر کتاب.
احمدی، سید مسعود، نفتی، ملیکا، (1393). تجسم هنر اسلامی در فرهنگ ایرانی در راستای هویت‌بخشی به شهر و فضای شهری با تأکید بر طراحی پروژة بوستان خورشید، ششمین کنفرانس ملی برنامه‌ریزی و مدیریت شهری، مشهد.
احمدی، یعقوب، (1393). گونه‌‌شناسی ارزش‌‌های فرهنگی مبتنی بر هویت جمعی؛ مطالعة موردی: شهروندان سنندج، دو فصلنامة مسائل اجتماعی ایران، دورة 1، شمارة 5، 32-7.
اکبری، نعمت‌الله، عمادزاده، مصطفی، رضوی، سید علی، (1383). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد: رهیافت اقتصادسنجی فضایی در روش هدانیک، پژوهش‌های اقتصادی، دورة 4، شمارة 11 و 12، 97- 116.
به‌نامیان، اصلان، آروین راد، حسن، فرزین‌وش، اسدالله، (1382). تخمین تابع اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران، فصلنامة اقتصاد مسکن، دورة 12، شمارة 34، 54-72.
پاکدل‌‌فرد، محمدرضا، ذبیحی، حسین، نقی‌‌زاده، محمد، (1395). مدیریت مؤلفه‌های اجتماعی و انسانی در مسکن مطلوب اسلامی، فصلنامة مدیریت شهری، دورة 15، شمارة 43، 51-66.
پیربابایی، محمدتقی، بیتی، حامد، صداقتی، عاطفه، (1398). مفهوم ارزش در برنامه‌‌ریزی مسکن: مطالعة تطبیقی مدل هدانیک مسکن با دیدگاه ارزش‌‌شناختی علامه طباطبایی، نظریه‌‌های اجتماعی متفکران مسلمان، دورة 9، شمارة 2، 303-329.
پیرنیا، محمدکریم، (1374). آشــنایی با معماری اسلامی ایران، چاپ دوم، تهران، دانشگاه علم و صنعت.
تیموری، ایرج، سلطان قیس، نوید، قلی‌‌زاده، یاسر، (1396). برآورد قیمت مسکن شهری با استفاده از تابع هدانیک و شبکه‌‌های عصبی مصنوعی؛ موردشناسی: کوی ولیعصر شهر تبریز، فصلنامة جغرافیا و آمایش شهری‌منطقه‌‌ای، دورة 7، شمارة 22، 41-56.
جعفری تبریزی، محمدتقی، (۱۳۹۰). زیبایی و هنر از دیدگاه اسلام، مؤسسة تدوین و نشر آثار استاد علامه محمدتقی جعفری، تهران.
چگنی، علی، انواری، ابراهیم، (1386). تعیین عوامل مهم فیزیکی و محیطی مؤثر بر قیمت واحدهای مسکونی در شهر اهواز به روش داده‌های ترکیبی، اقتصاد مسکن، دورة 16، شمارة 39، 27-43.
خلیلی عراقی، منصور، نوبهار، الهام، (1390). پیش‌‌بینی قیمت مسکن در شهر تبریز: کاربرد مدل‌‌های قیمت هدانیک و شبکة عصبی مصنوعی، فصلنامة پژوهش‌‌ها و سیاست‌‌های اقتصادی، دورة 19، شمارة 60، 113-138.
خورشیددوست، علی‌محمد، (1388). کاربرد روش التذاذی (هدونیک) در برآورد ارتباط میان سطح خدمات، آلودگی و بهای مسکن در مناطق انتخابی تبریز، محیط‌شناسی، دورة 35، شمارة 51، 81-92.
خوش‌اخلاق، رحمان، عمادزاده، مصطفی، صادقی، سید کمال، (1385). مدل قیمت رفاه‌طلبی (هدانیک) و ارزیابی میل نهایی به پرداخت برای کیفیت هوا در کلان‌شهر تبریز، پژوهش‌نامة علوم انسانی و اجتماعی، دورة 6، شمارة 20، 156-135.
دلاور، علی، (1380). مبانی نظری و عملی پژوهش در علوم انسانی و اجتماعی، چاپ اول، تهران، انتشارات رشد.
دهشیدی، رضا، (1389). پژوهش در هنر اصیل معماری اسلامی‌ایرانی: حجره‌حجره همه‌جا یاد خدا، فرهنگ پویا، دورة 18، شمارة 19، 107-116.
رفیعیان، مجتبی، عسگری، علی، عسگری‌زاده، زهرا، (1387). سنجش ارزش‌های محیطی تأثیرگذار در انتخاب واحدهای مسکونی ساکنین نواب با استفاده از روش انتخاب تجربی، نشریة بین‌المللی علوم مهندسی دانشگاه علم و صنعت ایران، دورة 19، شمارة 6، 13-22.
زیاری، کرامت‌الله، دهقان، مهدی، (1382). بررسی وضعیت مسکن و برنامه‌‌ریزی آن در شهر یزد، مجلة صفه، دورة 13، شمارة 36، 63-75.
سرایی، ناهید، (1391). علامه طباطبایی، ارزش و اخلاق، چاپ اول، تهران، انتشارات بصیرت.
شرزه‌ای، غلامعلی، یزدانی بروجنی، فرزین، (1375). برآورد تابع تقاضای مسکن با استفاده از قیمت هدانیک؛ نمونة موردی: شهرکرد، مرکز استان چهارمحال و بختیاری، مجموعه‌مقالات سومین سمینار سیاست‌های توسعة مسکن در ایران، دانشگاه تهران.
صداقتی، عاطفه، نوریان، فرشاد، (1395). به‌‌کارگیری روش هدانیک در ارزش‌‌گذاری واحدهای مسکونی؛ موردشناسی: محلة باغ صبا در منطقة 7 تهران، فصلنامة جغرافیا و آمایش شهری، دورة 6، شمارة 21، 171-186.
طباطبایی، سید محمدحسین، (1387). انسان از آغاز تا انجام، ترجمه: صادق لاریجانی، به کوشش: سید هادی خسروشاهی، چاپ دوم، قم، بوستان کتاب.
طباطبایی، سید محمدحسین، (1362). اصول فلسفه و روش رئالیسم، مقدمه و پاورقی: مرتضی مطهری، چاپ اول، تهران، شرکت افست سهامی عام.
طباطبایی، سید محمدحسین، (1372). اصول فلسفه و روش رئالیسم، جلد 2، چاپ 8، تهران، انتشارات صدرا.
عابدین درکوش، سعید، (1370). تخمین تابع قیمت واحد مسکونی در شهرهای کوچک ایران؛ مورد: شهر تویسرکان و دلیجان، مجلة آبادی، نشریة مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران، دورة 1، شمارة 1، 38-44.
عابدین درکوش، سعید، معصومیان، رسول، (1364). الگوی تابع قیمت هدانیک در رابطه با تقاضای مسکن شهری تهران، چاپ اول، تهران، وزارت امور اقتصادی و دارایی.
عرفان، محمدهادی، (1391). مبانی تئوریک شهرسازی در جهت حیات طیبة اسلامی، همایش جایگاه عناصر دینی در توسعة شهری، مشهد مقدس.
قرائتی، محسن، (1393). سیمای مسکن و شهرسازی اسلامی، چاپ اول، تهران، مرکز فرهنگی درس‌هایی از قرآن‌.
کامیار، مریم، تقوایی، علی‌اکبر، خزایی، رضا، (۱۳۹۶). بازآفرینی اندیشة اسلامی در دگرگونی مسکن تهران، فصلنامة علمی‌پژوهشی نقش جهان، دورة 7 ، شمارة ۱، 2-13.
گجراتی، دامودار، (1385). مبانی اقتصادسنجی، ترجمه: حمید ابریشمی، جلد 2، چاپ 4، تهران، دانشگاه تهران، مؤسسة انتشارات و چاپ.
مصلح، علی‌اصغر، (1392). اعتباریات علامه طباطبایی مبنای طرحی فلسفی برای فرهنگ، حکمت و فلسفه، دورة 9، شمارة 4، 27-46.
معماریان، غلامحسین، (1373). آشنایی با معماری مسکونی ایرانی، گونه‌شناسی درون‌گرا، چاپ اول، تهران، دانشگاه علم و صنعت ایران.
میرزایی، حسین، پروین، امین، (1389). مطالعات فرهنگی و صورت‌بندی دوگانة نظری‌روش‌شناختی در بازنمایی دیگری، برگ فرهنگ، دورة 1، شمارة 22، 8-23.
نقره‌کار، عبدالحمید، (1394). برداشتی از حکمت اسلامی در هنر و معماری، چاپ اول، تهران، دانشگاه علم و صنعت تهران.
نقره‌‌کار، عبدالحمید، علی‌الحسابی، مهران، (1396). تحقق‌پذیری هویت در معماری و شهرسازی با تأکید بر ارتقای هویت اسلامی‌ایرانی در شهرهای جدید، چاپ اول، تهران، کتاب فکر نو.
نقی‌‌زاده، محمد، (1383). بارزه‌های شهر و معماری اسلامی، نامة فرهنگستان علوم، دورة 9، شماره‌‌های 27 و 23، 43-74.
نقی‌‌زاده، محمد، (1395). مـسکن اسلامی (مبانی نظری تا جلوه‌‌های عینی در گذشته و حال)، هنر و معماری، اندیشة معماری، دورة 2، شمارة 2، ۴۷-۶۷.
وارثی، حمیدرضا، محمودزاده، محمود، (1394). برنامه‌‌ریزی مسکن دهک‌‌های درآمدی استان اصفهان؛ مطالعة موردی: خانوارهای شهری استان اصفهان، فصلنامة علمی‌پژوهشی آمایش جغرافیایی فضا، دورة 5، شمارة 18، 1-15.
یزدانی، فردین، (1377). الگوی قیمت هدانیک مسکن و کاربرد آن در تحلیل هزینه- فایدة طرح‌های ساخت مسکن: شیراز، اقتصاد مسکن، دورة 7، شمارة 26، 12-21.
Babin, B.J., Darden, W.R., Griffin, M., (1994). Work and/or Fun: Measuring Hedonic and Utilitarian Shopping Value, Journal of consumer research, 20 (4), 644-656.
Bae, C.H.Ch., Myung, J., Hyeon, P., (2003). The impact of Seoul’s subway line 5 on residential property values, Journal of Transport Policy, 10 (2), 85-94.
Chau, K.W., Ng, F.F., Hung, E.C.T., (2001). Developer's good will as significant influence on apartment unit prices, Appraisal Journal, Vol. 69, 26-34.
Cohen, J.P., Danko, J., Yang, Ke., (2019). Proximity to a water supply reservoir and dams: Is the respatial heterogeneity in the effects on housing prices?, Journal of Housing Economics, 43 (C), 14-22.
Cole, r., (2004). Buildings, Culture and Environment: Informing Local and Global Practices, UK: Wiley-Blackwell.
Coley, M.C., (2005), House and landscape value: An Application of hedonic pricing technique investigating effects of lawn area on house selling price, Athens, Georgia: The University of Georgia.
Dettmann, Klaus, (1969). Islamische und westlische Elemente in heutigen Damaskus in GR, (21), 64-68.
Dudley Woodberry, J., (1998). Reaching the resistant: barriers and bridges for mission, Pasadena, CA: William Carey Library.
Geoghegan, J., (2002). The value of open spaces in residential land use, Journal of Land use policy, 19 (1), 91-98.
Glumac, B., Herrera-G., M., Licheron, J., (2019). A hedonic urban land price index, Land Use Policy, 81 (C), 802–812.
Jim, C.Y., Chen, Y.W., (2006). Impacts of urban environmental elements on residential housing prices in Guangzhou (China), Landscape and Urban Planning, 78 (4), 422-434.
Jim, C.Y., Chen, Y.W., (2007). Consumption Preferences and environmental externalities: A Hedonic analysis of the housing market in Guangzhou, Geoforum 38 (2), 414-431.
Kain, J.F., Quigley, J.M., (1975). The value of housing attributes, In Housing markets and racial discrimination: A Microeconomic analysis, National Bureau of Economic Research, 190-230.
Kazakeviciute, A., Banyte, J., (2012). The relationship of consumers perceived hedonic value and behavior, Inzinerine Ekonomika-Engineering Economics, 23 (5), 532-540.
King, Th., (1976). The Demand for Housing: a Lancasterian Approach, Southern Economic Journal, 30 (11), 1077-1087.
Kruk, R.v.d., (2005). Hedonic valuation of Dutch wetlands, Tinbergen Institute Research Series, Amsterdam: Vrije University Amsterdam, Spatial Economics.
Kruk, R.V.d., (2007). The hedonic price method, In Sustainable urban development, edited by: Deakin, M., Mitchell, G., Nijkamp, P. and Vreeker R., London & Newyork: Taylor & francis Group.
Morancho, A.B., (2003). A Hedonic valuation of urban green areas, journal of Landscape and Urban planning, 66 (1), 35-41.
Norzailawati, M.N., Zainora, A.M., Abdullah, A., (2015). Sustainable Urban Regeneration: GIS and Hedonic Pricing Method in determining the value of green space in housing area, Social and Behavioral Sciences,7 (170), 669-679.
Palmquist, R., Smith, V., (2001). The Use of Hedonic Property Value Techniques for Policy and Litigation, The International Yearbook of Environmental and Resource Economic.
Rosen, Sh., (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in pure competition, Political Economy, 82 (1), 34-55.
Sasaki, M., Yamamoto, K., (2018). Hedonic Price Function for Residential Area Focusing on the Reasons for Residential Preferences in Japanese Metropolitan Areas, Journal of Risk and Financial Management, MDPI, 11 (3), 1-18.
Schläpfer, F., Waltert, F., Segura, L., Kienast, F., (2015). Valuation of landscape amenities: A hedonic pricing analysis of housing rents in urban, suburban and periurban Switzerland, Landscape and Urban Planning, 9 (141), 24-40.
Sheppard, S., (2010). Measuring the impact of culture using hedonic analysis, Center for Creative Community Development.
Stahl, G., Ralph, Jr., Lawrence, A.K., Wayne, R.M.Jr., Randall J.F.B., (2008). Valuation of ecological Resources, Integration of Ecology and Socioeconomics in Environmental Decision Making, CRC Press, Taylor & Francis.
Straszheim, M.R., (1973). An Econometric Analysis of the Urban Housing Market, New York: National Bureau of Economic Research.
Won, K.Ch., Phipps, T.T., Anselin, L., (2003). Measuring the benefits of air quality improvement: a spatial hedonic approach, Environmental and Management, 45 (1), 24-39.

Files

History

  • Receive Date: 30 November 2020
  • Revise Date: 12 April 2021
  • Accept Date: 17 April 2021

Share

How to cite

Statistics