نوع مقاله : مقاله پژوهشی
نویسندگان
1 کارشناس ارشد برنامهریزی شهری، گروه شهرسازی، دانشکدۀ هنر و معماری، دانشگاه یزد، یزد، ایران
2 استادیار گروه شهرسازی، دانشکدۀ هنر و معماری، دانشگاه یزد، یزد، ایران
3 دانشیار گروه شهرسازی، دانشکدۀ هنر و معماری، دانشگاه یزد، یزد، ایران
چکیده
کلیدواژهها
موضوعات
عنوان مقاله [English]
نویسندگان [English]
Abstract
The rapid population growth and consequent urban expansion have led to the encroachment of rural lands by cities, resulting in transitional areas that often lack both rural identity and urban qualities. This study aimed to protect valuable agricultural and historical lands by presenting a model for the Transfer of Development Rights (TDR) from rural-urban fringes to suitable urban zones. Taking Abshahi Neighborhood of Yazd as a case study, this applied research employed a descriptive methodology, documentary analysis, and expert interviews. Key criteria for sender and receiver areas were identified and weighted using the Friedman test in SPSS. The spatial analysis was conducted using GIS to map zones for sending and receiving development rights. Results indicated that 7 indicators—including agricultural and historical value, land size, and allowable building density—were crucial in selecting suitable areas. The proposed TDR model provided a planning tool to guide sustainable urban growth while preserving irreplaceable rural and historical assets.
Keywords: Transfer of Development Rights (TDR), Rural-Urban Interface, Urban Lung, Abshahi Neighborhood, Yazd.
Introduction
The incorporation of peripheral villages into cities creates socio-economic and physical complexities, forming hybrid rural-urban areas. These transitions often result in the loss of agricultural lands and historical assets, which are critical in desert cities like Yazd. Abshahi, once a rural village, now forms one of the most populated urban neighborhoods due to urban sprawl. This study investigated how the TDR mechanism could protect such lands while managing growth effectively. It addressed the following question: how can development rights be relocated to maintain a balance between preservation and urban expansion?
Urban growth in Yazd presents unique challenges and opportunities. The city, located in a desert environment, relies heavily on its agricultural lands for food security and local culture. As urban areas expand, pressure mounts on these lands, leading to potential loss of biodiversity and historical heritage. This research not only explored existing literature on TDR practices, but also highlighted a significant gap in applying this model within Iranian contexts, particularly in desert environments where land value and ecosystem services were vital.
Materials & Methods
The study followed an applied research framework, employing descriptive methods based on documentary reviews and expert interviews. Initial criteria for identifying “sending” (protection) and “receiving” (development) zones were derived from literature and refined through expert consultation.
Data Collection Techniques:
The research utilized several data collection techniques, including a comprehensive literature review that informed the baseline understanding of TDR mechanisms. Expert interviews were conducted with urban planners, environmental scientists, and local government officials to gain insights into the unique context of Yazd. The snowball sampling method ensured expert saturation due to the limited number of specialists in this field.
Statistical Analysis:
Indicators were prioritized using the Friedman test in SPSS, allowing for a robust statistical evaluation of the importance of various factors. A Likert-scale approach was employed for weighting qualitative indicators, facilitating a nuanced understanding of expert opinions.
Spatial Analysis:
The spatial analyses conducted in GIS were instrumental in identifying suitable zones for the TDR model. By mapping both sending and receiving areas, the study was able to visualize the potential impacts of transferring development rights, providing a clearer picture of urban growth patterns in Yazd.
Research Findings
The sending zones identified in the study included agricultural fields (88.72 ha), garden houses (14 ha), and registered historical lands (2800 m²) in Abshahi Neighborhood. These areas were proposed for protection under the TDR model, emphasizing their agricultural and cultural significance.
Receiving Zones:
The receiving zones within Yazd City were identified based on multiple indicators. Key features included the presence of barren land, low population density, and high permitted building density. These characteristics made them suitable for absorbing transferred development rights, thereby facilitating urban growth without encroaching on valuable rural areas.
Land Use Optimization:
The strategic reallocation of development rights aimed to optimize land use and mitigate pressure on culturally and ecologically sensitive zones. Higher building allowances in receiving areas served as incentives for landowners, while low population densities made these zones more adaptable to future growth.
Discussion of Results & Conclusion
The research underscored the dualistic nature of rural and urban systems and the challenges that arose when they merged. In desert cities like Yazd, preserving agricultural and historical lands—often referred to as urban lungs—is essential for maintaining ecological balance and cultural heritage.
Significance of TDR in Yazd:
This study filled a theoretical gap by localizing the TDR concept and identifying key physical, social, and economic indicators for its application. The prioritized indicators for sending zones included agricultural and historical significance, while receiving zones were determined primarily by land availability and development potential.
Implications for Urban Planning:
The findings could serve as a roadmap for urban planners and researchers, offering insights for implementing TDR in similar contexts. The proposed model not only aided in protecting valuable lands, but also encouraged sustainable urban development practices.
Future Research Directions:
Future studies should examine the legal and administrative frameworks needed for effective TDR execution in Iran. Additionally, exploring the social implications of TDR on local communities could provide valuable insights into public acceptance and participation in urban planning processes. Engaging local stakeholders, including farmers and residents, in the TDR dialogue is crucial for ensuring that the model is both equitable and effective.
In conclusion, the TDR model presents a viable solution for managing urban expansion in Yazd while safeguarding its invaluable agricultural and historical assets. By fostering a balanced approach to development, this study contributed to the broader discourse on sustainable urban planning in desert regions, highlighting the importance of integrated strategies that recognized the interdependence of urban and rural landscapes.
The research emphasized that as cities continue to grow, innovative approaches like TDR are essential in addressing the complex challenges posed by urbanization. By adopting such frameworks, cities like Yazd can navigate the pressures of growth while preserving their unique identities and ecological integrity for future generations.
کلیدواژهها [English]
مقدمه
رشد جمعیت و افزایش مهاجرت به شهرها و بهدنبال آن توسعۀ شهر و شهرنشینی مسائل گوناگون و پیامدهای زیادی را درپی داشته است که از آن جمله میتوان به گسترش افقی شهرها، افزایش مشکلات شهری، تخلیۀ جمعیت نقاط روستایی، کاهش تولیدهای کشاورزی و الحاق روستاهای پیرامونی شهرها اشاره کرد. روستاهای حومۀ شهر بهشدت تحتتأثیر شهرها قرار دارد و درک ارتباط بین شهر و روستا و سلسلهمراتب روستاها به بهینهسازی ساختار روستا-شهر، تخصیص مؤثر منابع و هماهنگی روابط بین شهر و روستا کمک میکند. در بیشتر کشورهای توسعهیافته همانند ایالاتمتحده، بریتانیا و ژاپن راهبردهای مهم و مکانیسمهای نوآورانهای چون پیوندهای خدماتی شهری و روستایی، مهاجرتهای معکوس و ساختوساز شهری یکپارچه برای رفع اختلاف بین مناطق شهری و روستایی اتخاذ کردهاند (Liu, 2001). با این حال، در کشورهای درحال توسعه تحتتأثیر رشد جمعیت و گسترش شهری مرتبط با آن و افزایش فعالیتهای اقتصادی و خدماتی در سازماندهی فضایی ساختارهای شهری و روستایی ضعفهایی وجود دارد (Murtadho et al., 2020) که منجر به تخریب اراضی باارزش روستایی شده است. الحاق روستاهای پیرامونی به شهر آثار اجتماعی، اقتصادی و کالبدی گوناگونی را به این عرصهها وارد (Pavlov et al., 2024) و عرصههای جدیدی به نام روستا شهر ایجاد میکند که پس از طی فرآیند الحاق به شهر بهعنوان بخشی از بافت شهری به حیات خود ادامه میدهد. این امر بر تمامی ساختارهای زندگی مردم تأثیر گذاشته است (Allawi & Al-jazaeri, 2023) و پیچیدگیهایی را برای آنان به وجود میآورد. از آن جمله میتوان به تغییرات چشمگیر در کاربری و پوشش زمین اشاره کرد (توکلی و نعیمآبادی، 1398) که از یکسو کاهش شدید وسعت اراضی کشاورزی و تخریب بناها و مکانهای تاریخی باارزش را درپی داشته است و از سوی دیگر، بهدلیل نبود همبستگی اجتماعی_فرهنگی و اقتصادی_ کالبدی کیفیات محیطی متفاوتی را برای شهر به وجود میآورد (Goddard, 2017). سیاستهای موجود مرتبط نیز با توسعۀ مجدد این عرصهها بیشتر از جهتگیری «تخریب-بازسازی» پیروی میکند. انتقال حق توسعه رویکردی است که طی دهههای اخیر برای حل این مسائل و حفاظت از اراضی کشاورزی و باغی و بناهای باارزش تاریخی سعی در ایجاد توازن منطقهای و تعادلبخشی میان منافع خصوصی و عمومی دارد (Song et al., 2023). در پژوهش پیش رو سعی شده است تا محققان به یک چالش اساسی در توسعۀ شهری و پیوند آن با فضاهای روستایی با عنوان تخریب اراضی کشاورزی و باغی و از بین رفتن هویت اجتماعی-فرهنگی در محلههای روستابنیان تحتتأثیر گسترش شهرنشینی و توسعۀ فیزیکی شهرها بپردازند؛ از این رو با توجه به وجود خلأ و حجم کم مطالعات درباب موضوع عرصههای روستا-شهری و دشواری در مدیریت و ساماندهی این عرصهها برای مدیران شهری محققان در این پژوهش درنظر دارند تا با تدوین چارچوب نظری در این زمینه به ارائۀ مدلی برای حفاظت از اراضی باارزش این عرصهها بپردازند. محلۀ آبشاهی یزد (نعیمآباد) که در جنوب شرقی شهر یزد قرار گرفته است، درگذشته یکی از روستاهای حومۀ شهر یزد بوده که با گسترش فیزیکی شهر وارد محدودۀ شهر یزد شده و اکنون یکی از محلههای پرجمعیت شهر یزد است. این محله بهلحاظ داشتن اراضی باغی و کشاورزی و کشت محصولاتی چون انار، انگور، توت و بادام معروف بوده که به مرور زمان و طی ادغام روستای آبشاهی به شهر یزد بخشی از آن از بین رفته و جای خود را به معابر و ساختمانها داده است (اکبری و قادریان، 1392الف). درصورت ادامۀ این روند نهتنها به ساختارهای اجتماعی محدوده که متأثر از هویت قومی – فرهنگی روستای نعیمآباد است، آسیب وارد میشود، میتواند منجر به افزایش آلودگیهای زیستمحیطی در شهر، بروز مشکلات ترافیکی و کاهش کیفیت زندگی شهروندان شود. هدف از این پژوهش حفاظت از بافتهای تاریخی به ثبت رسیده و اراضی کشاورزی محلۀ آبشاهی یزد است که در هستۀ روستایی اولیه به موازات قنات شکل گرفته است. پهنۀ سبز محلۀ آبشاهی که باوجود پراکندگی سطح وسیعی از این محله را پوشش میدهد، در کنار ساختار قوی قومیتی و احساس تعلق ویژه میتوان آنها را از ویژگیهای شاخص این محدوده دانست که در تحقق رویکرد انتقال حق توسعه برای حفاظت از اراضی باارزش محدوده که نیازمند همکاری و مشارکت گستردۀ ساکنان است، نقش بسزایی دارد. مسئلۀ اصلی پژوهش این است که چگونه میتوان با استفاده از الگوی انتقال حق توسعه (TDR) از اراضی باارزش محلۀ آبشاهی یزد (اعم از باغها، زمینهای کشاورزی و بافتهای تاریخی) حفاظت کرد؟ درحالی که توسعۀ شهری نیز بهصورت منطقی و کنترلشده در سایر بخشهای شهر یزد صورت گیرد.
تحولات شهری و توسعۀ برونزای شهرها موجب حرکتی چندبُعدی در ابعاد گوناگون اجتماعی _ فرهنگی، اقتصادی و کالبدی بهسمت روستاهای پیراشهری شده است که پدیدۀ روستا-شهرها را شکل میدهد و این فرآیند تا جایی ادامه مییابد که این روستاها جزئی از شهر شناخته شود و ویژگیهای شهری به خود بگیرد. در این مسیرِ فرآیندِ ادغام، گونههای متفاوتی از عرصههای روستا-شهری شکل میگیرد که بهتبع ویژگیهای زمینهای خود با مشکلات و مسائل خاصی روبهروست. تحولات شهری و توسعۀ برونزای شهرها با عواملی چون نبود یا کمبود خدمات رفاهی، تغییر ساختار کاربرد زمین، افت کیفیت محیطی، رواج سوداگری زمین و جابهجایی جمعیت و محرومیت شدید آن مواجه است (اکبری، 1397).
شکلگیری محلههای شهری روستابنیان
با افزایش روند شهرنشینی نهتنها کالبد شهرها تغییر کرده، تحول و دگرگونیهای عظیمی سکونتگاههای روستایی را دربرگرفته است (Wang et al., 2024) که منجر به تبدیل نقاط روستایی به نقاط شهری و ایجاد پدیدهای با عنوان شهریشدن روستاها و یا شهرگرایی روستایی شده است. از سوی دیگر، گسترش حاشیۀ شهرها درپی ورود مهاجران جدید به شهر و یا تغییر محل سکونت اقشار متوسط جامعه از مرکز شهر به نواحی پیرامونی نیز میتواند توسعۀ فضایی شهرها را به دنبال داشته باشد و باعث تشدید رشد بدون برنامه و کنترلناپذیر شهرها شود (شیخبیگلو و اکبریان، 1397). گسترش بیرویۀ شهری برای مناطق سنتی روستایی و اکوسیستم فاجعهبار است؛ زیرا ساکنان مناطق روستایی بهطور معمول، نمیتوانند به مسکن باکیفیت، منابع اقتصادی و خدمات عمومی باکیفیت دسترسی داشته باشند و این امر منجر به بیتعادلی سیستمهای شهری و روستایی خواهد شد (Yang et al., 2011). تعریفهای گوناگونی از شهر و روستا در مطالعات شهرسازی مطرح و در هر تعریف به جنبۀ خاصی از این عرصهها با دیدگاههای متفاوت توجه شده است. در این میان، مفهوم بافتهای روستا-شهری تلفیقی از تعریف شهر و روستاست؛ زیرا این بافتها ضمن از دست دادن استقلال نسبی خود خصوصیات کامل روستایی چون سازگاری و انطباق با طبیعت را حفظ نکرده است و درعین حال، مزیتهای یک شهر کامل را ندارد. درواقع، بافتهای روستا-شهری، روستاهای قدیمی با باغها، اراضی وسیع کشاورزی و بناهای تاریخی در دل شهرها هستند. بر این اساس، این بافتها را میتوان به سه بخش عمده، یعنی (شکل 1) هستۀ اولیۀ روستا، بافتهای پیرامونی و اراضی کشاورزی پیرامونی تفکیک کرد (اکبری و قادریان، 1392ب).
شکل1: تفکیک بافتهای روستا-شهری (منبع: اکبری و قادریان، 1392ب)
Figure1: Separation of texture rural urban
بافتهای شهری روستابنیان در ایران
تعابیر و مفهوم روستا-شهر در ایران نیز متعدّد بوده و تحتتأثیر تحولات شهرسازی جهان قرار گرفته است؛ با این حال ورود این واژه به مطالعات شهرسازی ایران به دهۀ 80 شمسی بازمیگردد که در آن زمان روستا-شهر محل درآمیختن سیستمهای شهری با روستایی و طبیعت یا برخوردگاه شهر _ روستا بوده است و گاه شبه شهر نیز نامیده میشد (دانشپور، 1385). بهگونهای که متخصصان این عرصه را به دو گروه تقسیم کردهاند: گروه اول متخصصانی که با حفظ مفهوم این واژه سعی کردند تا آن را به زبان فارسی برگردانند و گروه دوم که بهدنبال معادل واژۀ روستا-شهر در کشور ایران بودند. بر این اساس، در تعریف گروه اول روستا-شهر ایدهای برای توسعۀ پایدار شهری جهت برطرفکردن نیازهای شهروندان در جامعه و بهمنزلۀ ناحیهای میان شهر و روستاست که در ارتباط مستقیم با محیط طبیعی ایجاد خواهد شد (مفیدی و یمانی، 1387). در تعریف گروه دوم روستا-شهرها محل برخورد شهر و روستاست که رفتهرفته ویژگیهای شهری در آن ایجاد شده است و اگرچه همچنان فعالیتهای کشاورزی رواج دارد، بخش خدمات نیز روبه توسعه است (دانشپور، 1385؛ رضوانی، 1382؛ پاپلییزدی و رجبی، 1382).
بهدنبال گسترش افقی شهرها که درپی افزایش جمعیت شهر، مهاجرتهای روستا-شهری و رشد فیزیکی شهر رخ میدهد، پدیدهای به نام خزش شهری اتفاق میافتد. مهمترین پیامد خزش شهری تغییر کاربری اراضی حاشیۀ شهر است که به روستاهای اطراف تعلق دارد (افراخته و حجیپور، 1392) و منجر به از بین رفتن اراضی باارزش کشاورزی و باغی در قالب تخریب گستردۀ این اراضی (Jiang et al., 2012) و تبدیل به کاربریهای شهری (Fazal, 2001) خواهد شد و گاه با تکهتکه شدن زمین به مناطق مسکونی تبدیل میشود (Salvati et al., 2013). از پیامدهای دیگر خزش شهری الحاق روستاهای پیرامونی به شهر است که رشد روستا را از روند عادی خارج میکند و مسائل جدیدی را در ابعاد اقتصادی، اجتماعی و کالبدی ازجمله مشکلات پراکندگی شهری، توسعههای بینظم، افزایش مشکلات زیرساختهای نامناسب شهری و بدترشدن کیفیت زندگی شهری (Chadchan & Shankar, 2012) به وجود میآورد (نجفی و همکاران، 1392). از سوی دیگر، کمبود برنامهریزی برای عرصههای روستا-شهری منجر به هزینههای حملونقل بیشتر، زمان سفر به نقاط دیگر شهر و ناراحتی برای ساکنان، هزینههای بیشتر بخش عمومی، الگوهای نامطلوب کاربری زمین و عرضۀ ناکافی فضاهای باز، امکانات تفریحی و غیره شده است (Chadchan & Shankar, 2012) که اثرهای منفی جدی بر ساکنان شهرها و محیط زیست آنها نیز خواهد داشت؛ بنابراین درک ارتباط بین گسترش شهری و از دست دادن زمینهای زیرکشت برای دستیابی به هدفهای دوگانۀ رشد شهری و حفظ زمینهای کشاورزی و اکوسیستمهای طبیعی حیاتی است (Jiang et al., 2012). از سوی دیگر، بیماریهای مزمن مرتبط با مدرنسازی، بیماریهای ریوی، حوادث، اختلالات روانی و بیثباتی اجتماعی، بیگانگی فرهنگی و اجتماعی و آثار سوء اجتماعی و روانی ناشی از شرایط بد زندگی و ازدحام شدید جمعیت پس از الحاق روستاهای پیرامونی به شهرها ایجاد میشود (Awadall, 2013). ادامۀ این روند مجدد باعث افزایش جمعیت شهرها و رشد و توسعههای جدید در حاشیۀ شهرها خواهد شد؛ بنابراین میتوان پیامدهای الحاق روستاها به شهر را همانند چرخهای متصور کرد که روزبهروز گسترش یافته است و اراضی و روستاهای پیرامونی بیشتری را در خود میبلعد.
ضرورت حفاظت از میراث سبز در شهرهای کویری
اراضی کشاورزی و باغی، بافتها و بناهای تاریخی و بهطور کلی، اراضی با ارزش زیستمحیطی، اجتماعی و فرهنگی در شهرها و روستاهای کویری چون ریههای تنفسی هستند که حفظ و احیا آنها برای بهبود جنبههای زیستمحیطی و زندگی شهری، افزایش سلامت و بهداشت شهری، ارتقا کیفیت زندگی ساکنان و... امری ضروری است؛ از این رو حفاظت از عرصههای روستا-شهری که ویژگیهای خاص روستایی در ابعاد مختلف را دارد، بهدلیل داشتن اراضی با ارزش کشاورزی، باغی و تاریخی اهمیت دارد. اطلاق عنوان ریههای شهری به این اراضی را میتوان در ارتباط بین سلامت روحی و روانی و حتی جسمی افراد جامعه با ظرفیتهای زیستمحیطی یک شهر دانست؛ زیرا حفاظت از این اراضی از بهترین راهکارها برای کاهش آثار مخرب آلودگی هوا (مؤسسۀ همشهری، 1399)، گسترش صنعت و حملونقل بر زندگی شهروندان و تأمین آسایش و رفاه در فضاهای پرازدحام شهری است.
رویکردهای حفاظتمحور در برنامهریزی شهری
رویکردهای کلنگر و یکپارچه میتوانند خدمات مؤثرتر و بلندمدتی را به روستاها و شهرها ارائه دهند و چالشهای رشد جمعیت و توزیع فضایی را در این مناطق برطرف کنند (Allawi, 2022). از سوی دیگر، با توجه به افزایش نیاز به رویکردهای جدید و راهبردهای مؤثر برای ارتقای توسعههای روستایی که عرصههای روستا-شهری نیز بهدلیل داشتن ویژگیهای روستایی توأم با برخی مزیتهای شهری میتواند نوعی از آنها برشمرده شود، روشها باید از مدلهای سنتی که بر توسعۀ شهری درمقیاس بزرگ متمرکز است به مدلهای جدیدی که به توسعۀ همهجانبه روستایی دست مییابد، تغییر یابد و حفاظت و توسعه در هر دو حالت شهر و روستا را دربرگیرد. درادامه، (جدول 1) به برخی از رویکردهای موجود برای حفاظت از اراضی شهری و روستایی که طی سالهای اخیر مورد توجه قرار گرفته، پرداخته شده است.
جدول1: رویکردهای موجود برای حفاظت از اراضی با ارزش شهری و روستایی
Table1: Existing approaches to protect valuable urban and rural lands
|
رویکرد |
قلمرو |
توضیحات |
منبع |
|
راهنمای برنامهریزی روستایی |
روستا |
در این رویکرد کل قلمرویی که ذخایر طبیعی، مناطق روستایی و کشاورزی و روستاها را دربر میگیرد، بدون درنظر گرفتن ارزشهای فرهنگی و طبیعی و تمایزهای جغرافیایی در یک چارچوب برنامهریزی شهری برنامهریزی میشود و ایدۀ اصلی آن ارائۀ شیوهنامهایی است که نهتنها مقیاس فیزیکی ساختمان را دربرمیگیرد، شامل ارزشهای فرهنگی، ویژگیهای منظر و الگوهای سنتی کاربری زمین است. |
|
|
شهرنشینی منطقهای |
شهر و روستا |
در این رویکرد سکونتگاههای انسانی باید بهعنوان یک فضای مورفولوژیکی پیوسته، منظر ناهمگن و یک فضای تراکم غیریکنواخت متصل به منطقه درمقیاس جهانی تفسیر شود. محققان این رویکرد را برای پایاندادن به گسترش شهری پیشنهاد دادند و ازدیدگاههای اقتصادی، اجتماعی و زیستمحیطی استدلال کردند که منطقه باید بهعنوان یک کل برنامهریزی و طراحی شود. |
|
|
ابزارهای مبتنی بر بازار )marketbased instrument( |
شهر |
این رویکرد به ارائۀ ابزارهای مبتنی بر بازار برای کشاورزی شهری و شناسایی موانع اجرای چنین راهکاری میپردازد. همچنین، بهعنوان گزینهای انعطافپذیرتر و قابل دوامتر برای ارائۀ نتایج کارآمدتر و مقرونبهصرفهتر از ابزارهای فرمان و کنترل توجه زیادی را به خود جلب کرده است. |
|
|
ساخت و بهینهسازی شبکۀ اکولوژیکی |
شهر و روستا |
این رویکرد روشی مؤثر برای متعادلکردن تضاد بین توسعۀ منطقهای و حفاظت از محیط زیست در فرآیند شهرنشینی است که یک استراتژی بهینهسازی شبکۀ اکولوژیکی جدید را با یک جفت چندسناریویی منطقهبندی فضایی شیب شهری-روستایی برای برآوردهکردن حداکثر مزایای یکپارچۀ توسعۀ شهری آینده و حفاظت از محیط زیست پیشنهاد میدهد و به بهبود کیفیت زیستمحیطی، حفاظت از تنوع زیستی و حفاظت از توسعۀ پایدار کمک میکند. |
|
|
کشاورزی حومۀ شهری (Peri-Urban Agriculture) |
پیراشهر |
کشاورزی حومۀ شهر در این رویکرد یک راهحل برای این چالش است که مناطق حوضۀ آب را بهعنوان آبگیر و زمینهای باز را برای ادغام منافع اقتصادی، اجتماعی و زیستمحیطی سوق دهد. همچنین، این عرصهها میتوانند به منابع غذا، خوراک حیوانات، انرژی زیستی، دارو و مناطقی تبدیل شوند که مخازن آب باران، فضاهای باز سبز و زیستگاه های حیات وحش پیرامونی شهری را تأمین میکنند. |
|
|
روستای مرکزی |
روستا |
در این رویکرد روستاهای واجد شرایط بهعنوان روستاهای مرکزی که میتوانند خدمات اولیۀ شهری را برای ساکنان خود و ساکنان روستاهای همجوار ارائه دهند، بررسی میشود. همچنین، میتواند به غلبه بر مشکلات مختلفی که مناطق روستایی درسطحهای اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی با آن مواجه بوده است، کمک کند. درواقع، این رویکرد نهتنها به توسعۀ مناطق روستایی کمک میکند، به کاهش فشار مناطق شهری همجوار نیز کمک مینماید. |
|
|
سیستم سهمیهبندی زمین |
شهر |
براساس این سیستم، سهمیۀ زمین ساختوساز درطول دورۀ برنامهریزی هرساله بهطور جدی از دولت مرکزی به دولت محلی بهصورت سلسله مراتبی تخصیص مییابد که نشان میدهد سهمیۀ سالانۀ کاربری ساختوساز شهری بهشدت محدود شده و در فرآیند برنامهریزی از پیش تعیینشده قرا رگرفته است. |
|
|
انتقال حق توسعه |
شهر و روستا |
این رویکرد یک ابزار جدید جبران غیرمالی و بازارمحور برای برنامهریزی و مدیریت کاربری اراضی است که بهعنوان یکی از راهحلهای بالقوۀ مبتنی بر بازار به مسائل مالی میپردازد و یک موقعیت برد-برد را برای پرداختن به هدفهای مختلف حفاظت یا توسعۀ زمین ایجاد میکند. |
منبع: نگارندگان
رویکرد انتقال حق توسعه (Transfer of development right) رهیافتی برای حفاظت از اراضی باارزش روستابنیان
رویکرد انتقال حق توسعه برای تسهیل روند تحولات شهری طراحی شد و با گسترش سیاستهای اقتصادی نئولیبرالی از اواخر دهۀ 1970 مورد حمایت قرار گرفت (Bruno et al., 2023). از این رویکرد نخستین بار در سال 1916 بهعنوان مکملی برای قانون منطقهبندی در ایالات متحده آمریکا استفاده شد (Levinson, 1997) از سال 1968 تغییراتی در آییننامۀ این قانون اعمال شد و با تغییر تعریف همجواری، قطعات آنطرف خیابان و قطعات کنارهم را که بهصورت زنجیرهای مالکیت مشترک داشتند، دربر میگرفت و براساس آن امکان انتقال حقوق بین قطعات در بلوکهای مختلف فراهم (Johnston & Madison, 1997) و از دهۀ 1970 بیش از 20 برنامۀ انتقال حق توسعه در 11 ایالت آمریکا اجرا شد که این رقم درطول دهۀ 80 تا سال 2003 به 125 برنامه افزایش یافت (رفیعیان و ارجمندی، 1402). این برنامهها بیشتر برای حفاظت از میراث فرهنگی، فضاهای باز و سبز و دیگر سیاستهای مرتبط با مدیریت کاربری اراضی مورد استفاده قرار میگرفت (Libby & Kirk Hall, 2003). رویکرد انتقال حق توسعه مفهوم سادهای دارد که برای کاهش توسعۀ فیزیکی شهرها دربرابر حفاظت از اراضی باارزشی چون باغها و اراضی کشاورزی (Wang et al., 2020)، بناها و بافتهای تاریخی (Chan & Hou, 2015) و فضاهای سبز و باز (Dyca et al., 2020) به کار گرفته میشود. حقوق توسعه با برنامۀ TDR میتواند از مناطق ارسالی که باید محافظت شود به مناطق دریافتی که نیاز به توسعۀ بیشتر و فشردهتری دارد، منتقل شود (Han & Lin, 2019). از این رو، عرصههای روستا-شهری میتواند زمینۀ جدیدی در استفاده از انتقال حق توسعه در شهرها باشد؛ بدین صورت که حقوق توسعه در این عرصهها به مناطق دیگر شهر که مناسب توسعه و افزایش ظرفیت و تراکم است، انتقال یابد تا ضمن حفاظت از ریههای تنفسی شهر بخشهای دیگر شهر نیز توسعه یابد.
بهدلیل طیف گسترهای از اقدامهای حفاظتی و محیط زیستی در رویکرد انتقال حق توسعه و ارتباط آن با رشد و گسترش شهر تئوریهای مختلفی دربارۀ حفاظت از میراث سبز در شهرهای کویری با انتقال حق توسعه در محلههای روستابنیان میتواند مدنظر قرار گیرد که از آن جمله میتوان به رشد هوشمند شهری، توسعۀ پایدار، عدالت فضایی، مکانیزمهای بازار در برنامهریزی شهری، تغییر کاربری زمین و پوشش زمین و حکمرانی شهری اشاره کرد (جدول 2). درنتیجه، پژوهش حاضر نهتنها به حل یک مسئلۀ عملی در شهر یزد کمک میکند، درسطح نظری نیز میتواند به توسعۀ دانش درحوزۀ حفاظت از اراضی و برنامهریزی پایدار شهری کمک کند.
جدول 2: نظریههای مرتبط با استفاده از انتقال حق توسعه برای حفاظت از اراضی سبز در محلههای روستابنیان
Table 2: Theories Related to the use of transfer of development rights (TDR) for the preservation of green spaces in Rural-Urban neighborhoods
|
نظریه (تئوری) |
اصول نظریه |
ارتباط با موضوع |
منبع |
|
رشد هوشمند |
- توسعۀ فشرده در مناطق شهری بهجای گسترش افقی؛ - حفاظت از اراضی کشاورزی و فضاهای باز؛ - توسعۀ مبتنی بر حملونقل عمومی برای کاهش مصرف زمین؛ - تأکید بر مشارکت اجتماعی در فرآیند برنامهریزی. |
انتقال حق توسعه (TDR) یکی از ابزارهای اجرایی رشد هوشمند است که با هدایت رشد شهری به مناطق مناسب و به حفاظت از اراضی باارزش مانند باغها و زمینهای کشاورزی کمک میکند. |
|
|
پایداری شهری |
- حفظ اکوسیستمهای طبیعی و کشاورزی؛ - مدیریت بهینۀ منابع زمین؛ - تعادل بین منافع عمومی و خصوصی. |
انتقال حق توسعه (TDR) یک سیاست پایدار است با حفاظت از زمینهای باارزش و جلوگیری از ساختوساز بیرویه اصول پایداری شهری را اجرا میکند. |
|
|
عدالت فضایی |
دسترسی برابر به فضاهای باکیفیت شهری و منابع محیطی، حق همۀ شهروندان |
رویکرد TDR میتواند ابزاری برای اجرای عدالت فضایی باشد؛ زیرا ازطرفی، به حفظ فضاهای سبز در محلههای محروم و از طرف دیگر، رشد شهری را بهسمت مناطق مناسبتر هدایت میکند. |
|
|
مکانیزمهای بازار در برنامهریزی شهری |
- تخصیص زمین براساس عرضه و تقاضا؛ - حداقل مداخلۀ دولتی؛ - نقش بازار در توسعۀ شهری؛ - چالشها و شکستهای بازار؛ - راهکارهای اصلاحی. |
مدل TDR بر این اصل استوار است که با دادوستد حقوق توسعه میان مناطق مختلف میتوان زمینهای باارزش را بدون نیاز به بودجۀ دولتی حفظ کرد. |
نلسون و همکاران، 1395 |
|
تغییر کاربری زمین و پوشش زمین |
- تأثیر تغییرات کاربری زمین بر محیط زیست و ساختارهای اجتماعی-اقتصادی؛ - تغییرات شدید در کاربری زمین مانند تبدیل زمینهای کشاورزی به مناطق مسکونی. |
ادغام روستاهای پیرامونی در شهر و از بین رفتن زمینهای باغی و کشاورزی در محلۀ آبشاهی یزد نمونهای از تغییر کاربری نامناسب زمین است که TDR میتواند به مدیریت آن و کاهش اثرهای منفی کمک کند. |
|
|
حکمرانی شهری |
- همکاری بین بخشهای دولتی، خصوصی و جامعۀ محلی؛ - مدیریت مشارکتی و سیاستگذاری کارآمد؛ - حفاظت از فضاهای شهری ارزشمند |
اجرای موفق TDR نیازمند حکمرانی شهری قوی است که بتواند مشارکت ذینفعان مختلف (دولت، شهروندان، سرمایهگذاران) را جلب کند. |
منبع: نگارندگان
حفاظت از میراث سبز در شهرهای کویری با استفاده از انتقال حق توسعه (TDR) در محلههای روستابنیان بهطور مستقیم با 6 تئوری مطرحشده ارتباط دارد. در تئوری رشد هوشمند و پایداری شهری بر ضرورت کنترل توسعۀ افقی و حفظ فضاهای سبز تأکید میشود؛ درحالی که تئوری عدالت فضایی به توزیع عادلانۀ منابع و حقوق زمین در این فرآیند اشاره دارد. مکانیزمهای بازار در برنامهریزی شهری (TDR) بهعنوان ابزاری برای مدیریت تغییرات کاربری زمین با تئوری تغییر کاربری زمین و پوشش زمین (LUCC) در کنترل اثرهای منفی توسعه همخوانی دارد. درنهایت، در حکمرانی شهری بر ضرورت مشارکت ذینفعان محلی و سیاستگذاری منسجم برای اجرای موفق TDR تأکید میشود.
شکل2: ارتباط بین اصول نظریههای مرتبط با انتقال حق توسعه برای حفاظت از اراضی سبز در محلههای روستابنیان (منبع: نگارندگان)
Figure 2: The relationship between the principles of theories related to the transfer of development rights (TDR) for the preservation of green spaces in Rural-Urban neighborhoods
روششناسی پژوهش
در پژوهش حاضر از روش توصیفی و موردکاوی استفاده شده است؛ بهطوری که محققان در آن به توصیف و تفسیر شاخصهای مناطق ارسال و دریافت حق توسعه در محلۀ آبشاهی و شهر یزد میپردازند. دلیل استفاده از این روش بررسی شرایط و روابط موجود در موضوعات اجتماعی، سیاسی و اقتصادی و استفاده از نتایج آن در برنامهریزیهای آتی است. همچنین، در این مطالعه از تکنیک نمونهگیری موردی برای درک بهتر فرآیند پژوهش استفاده شده است. پژوهش با رویکرد آمیخته (کیفی و کمّی) انجام شده و به نتایج آن بهصورت تجربی و نوشتاری توجه شده است. هدف پژوهش کاربردی است. محققان در این مطالعه بهدنبال حل مشکلات زیستمحیطی و بهینهسازی شرایط در مسائل روستا-شهری هستند. استراتژی پژوهش قیاسی است که ابتدا شاخصهای انتخاب مناطق TDR شناسایی و سپس به محلۀ آبشاهی و شهر یزد تعمیم داده میشود تا در راستای حفاظت از اراضی روستا-شهری بهویژه آبشاهی پیش رود. در پژوهش حاضر برای بررسی محدودۀ مطالعهشده ابتدا با استفاده از اسناد کتابخانهای (کتابها، مقالهها و سایر پژوهشهای مرتبط پیشین) و مصاحبه با کارشناسان این حوزه معیارهای تعیین مناطق ارسال (حفاظت) و دریافت (توسعه) شناسایی و اهمیت معیارها با بهرهگیری از آزمون فریدمن در نرمافزار SPSS مشخص و سپس با استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) به تحلیل ضریب اهمیت هر شاخص پرداخته و در چارچوب نظری تدقیق شده است (جدول 2). با توجه به مطالعات اسنادی و مرور پژوهشهای پیشین حدود 20 معیار برای انتخاب مناطق ارسال و دریافت در پژوهشهای داخلی و خارجی یافت شد. این معیارها هرکدام برمبنای موقعیت قرارگیری محدودههای مختلف در هر کشوری و زمینۀ استفادهشده از آن در روش TDR متفاوت است؛ بنابراین در پژوهش حاضر برای دستیابی به شاخصهای مناطق ارسال و دریافت کارشناسان و خبرگان این حوزه شاخصها را در قالب جدول و با استفاده از لیف لیکرت برای محدودۀ مطالعهشده امتیازدهی کردند. بر این اساس، 12 پرسشنامه دربین کارشناسان بهصورت گلولهبرفی توزیع شد. امیتازدهی به شاخصها تا جایی ادامه یافت که در زمان تعیین وزن نهایی هر شاخص اشباع نظری حاصل شد و تا پاسخ کارشناس دهم وزن شاخصهای مؤثرتر به ثبات رسید؛ با این حال برای اطمینان بیشتر این روند تا 12 کارشناس ادامه یافت.
جدول 3: معیارهای مناطق ارسال و دریافت حق توسعه
Table 3: Criteria for sending and receiving development right areas
|
مناطق |
معیار |
توضیحات |
منبع |
|
ارسال |
مساحت اراضی |
میانگین مساحت قطعات قابل حفاظت |
|
|
نوع مالکیت اراضی |
مالکیت اراضی (ملکی، رهن، استیجاری و..) |
||
|
قیمت اراضی |
متوسط قیمت زمین در مناطق ارسال |
||
|
برخورداری از اهمیت کشاورزی |
دارابودن ویژگیهای کشاورزی، زراعی و باغی |
||
|
دارابودن ویژگیهای تاریخی |
دارابودن ویژگیهای تاریخی، فرهنگی و ثبتشده |
||
|
زیرساختهای شهری |
کمبود ظرفیت مطلوب زیرساختها |
||
|
خدمات عمومی تحققنیافته |
خدمات عمومی تحققنیافتۀ طرح مصوب برای منطقه |
||
|
متوسط درآمد خانوار |
متوسط درآمد خانوار ساکن در منطقه |
||
|
فضای باز شهری |
وجود فضاهای باز و رهاشدۀ شهری |
||
|
میزان تحصیلات |
سطح سواد ساکنان |
||
|
عدم تملک اراضی |
نبود اعتبار کافی دولتی برای تملک اراضی |
||
|
دریافت |
اندازۀ قطعات |
میانگین مساحت قطعات در منطقه دریافت |
|
|
ارزش و قیمت زمین |
|
||
|
الگوی مصرف زمین |
ویلایی، چندطبقه، آپارتمانی و... |
(نلسون و همکاران، 1395 |
|
|
تراکم جمعیتی |
نسبت تعداد جمعیت بر مساحت منطقه |
||
|
تراکم توسعۀ مجاز |
میزان افزایش تراکم در مناطق دریافت |
||
|
زیرساختهای موجود |
میزان برخورداری از تأسیسات شهری |
||
|
میزان تقاضای توسعه |
میزان تقاضای توسعه در منطقه دریافت |
||
|
تعداد طبقات |
متوسط تعداد طبقات ساختهشده در منطقه |
||
|
اراضی بایر |
وجود اراضی بایر برای توسعههای آتی |
||
|
ظرفیت شبکۀ حملونقل |
بالابودن ظرفیت معابر موجود در منطقه |
||
|
دسترسی به خدمات |
میزان نزدیکی به نواحی خدمات شهری و مراکز تجاری |
منبع: نگارندگان
در جدول 3 شاخصهای مختلف مناطق «ارسال» و «دریافت» درزمینۀ حق توسعۀ زمین (TDR) بررسی شده است. برای مناطق ارسال شاخصهایی مانند مساحت اراضی، نوع مالکیت، قیمت اراضی، ویژگیهای کشاورزی و تاریخی در قالب زیرساختهای شهری، خدمات عمومی تحققنیافته، درآمد خانوار، فضای باز شهری، میزان تحصیلات و عدم تملک اراضی بررسی میشود. در مناطق دریافت عواملی همچون اندازۀ قطعات، قیمت زمین، الگوی مصرف زمین، تراکم جمعیتی و توسعۀ مجاز، زیرساختهای موجود، تقاضای توسعه، تعداد طبقات، اراضی بایر، ظرفیت شبکۀ حملونقل و دسترسی به خدمات اهمیت دارد. این شاخصها به شناسایی و ارزیابی مناطق مناسب برای ارسال و دریافت حق توسعه کمک میکند و سپس به تحلیل و برنامهریزی زمین در این مناطق میپردازد.
در این پژوهش ازطریق مصاحبه با کارشناسان (جدول 4) و استفاده از طیف لیکرت که اندازهگیری مفاهیم غیرعددی و کیفی پژوهش را مسیر میسازد، شاخصها وزندهی و برای هر شاخص میانگین وزنی آن جهت بررسی میزان اهمیت هرکدام محاسبه شده است. از سوی دیگر، بهدلیل تعداد کم متخصصان در باب حوزۀ پژوهش از روش ارجاعی زنجیرهای (گلوله برفی) برای شناسایی این کارشناسان استفاده شده است. کارشناسان در این بخش براساس این روش و تا حد رسیدن به اشباع نظری انتخاب میشوند[1]. درادامه، با استفاده از آزمون فریدمن و نرمافزار SPSS شاخصهای مطلوب برای ادامۀ روند پژوهش انتخاب شد (بدین صورت که دادههای واردشده در نرمافزار SPSS با استفاده از دستور Nonparametric Tests تجزیهوتحلیل شد). شاخصهای بهدستآمده در این مرحله مؤلفههای مورد سنجش در محدودۀ مطالعهشده (محلۀ آبشاهی) و شهر یزد برای ادامۀ روند پژوهش است.
Table 4: Profile of interviewees
|
مشارکتکنندگان |
مدرک تحصیلی |
جنسیت |
|||
|
کارشناس |
کارشناس ارشد |
دکترا |
زن |
مرد |
|
|
استادان دانشگاه |
_ |
1 |
4 |
2 |
3 |
|
مهندسان مشاور |
2 |
_ |
_ |
_ |
2 |
|
کارشناسان |
_ |
5 |
_ |
5 |
_ |
|
جمع |
2 |
6 |
4 |
7 |
5 |
منبع: نگارندگان
درادامه، دادههای مربوط به هر شاخص با مشاهدۀ فایلهای مربوط به سیستم اطلاعات جغرافیایی دریافتشده از شهرداری یزد و اسناد فرادست شهر گردآوری شد و درنهایت، اراضی ارسال و دریافت با روی هم گذاری اطلاعات حاصل در سیستم اطلاعات جغرافیایی در انتقال حق توسعه مشخص شدند.
معرفی محدودۀ مطالعهشده
محلۀ نعیمآباد شهر یزد که به آبشاهی (به گویش محلی: اُوشِیی) نیز مشهور است[2]، محلهای است که در دهههای اخیر به شهر یزد الحاق شده است (شکل 3) و در مرکز متمایل به جنوب شرقی شهر یزد قرار گرفته است (اکبری و همکاران، 1400). این محله 13935 نفر جمعیت و 74/409 هکتار مساحت دارد و در مرکز ناحیۀ 3 منطقۀ 2 شهر یزد واقع شده است. از کل مساحت محدوده تنها 82/29 درصد کاربری مسکونی است و این درحالی است که در حدود 14 درصد را اراضی کشاورزی و 35/7 درصد را اراضی باغی تشکیل میدهد. این امر حاکی از میزان زیاد مساحت اراضی کشاورزی و باغی در محلۀ آبشاهی است که لزوم حفظ و نگهداری از آنها را افزایش میدهد (شهرداری یزد، 1396).
شکل3: موقعیت محلۀ آبشاهی در شهر یزد (منبع: نگارندگان)
Figure 3: Location of Abshahi neighborhood in Yazd city
یافتههای پژوهش و تجزیهوتحلیل
بر اثر رشد و توسعۀ فیزیکی شهر و ادغام روستا در شهر پیامدهایی بروز میکند که تخریب و از بین رفتن اراضی باارزش روستایی بهعنوان یکی از مهمترین آنها در قالب مسئلۀ پژوهش مطرح شد و انتقال حق توسعه بهعنوان رویکرد مواجهه با مسئله مدنظر قرار گرفت. درادامه، نتایج حاصل از پرسشنامه با توجه به مطالعات و ارزیابیهای صورتگرفته شده و نیز با استفاده از آزمون فریدمن تجزیهوتحلیل و مشخص شد که مقدار آمارۀ آزمون کی با 9 درجه آزادی و سطح معناداری آزمون ((P=0.001 فرض H. رد میشود[3]؛ بدین معنا که بین خود شاخصها در یک منطقه با عنوان منطقۀ ارسال حق توسعه در محلۀ آبشاهی تفاوت وجود دارد و شاخص برخورداری از اهمیت کشاورزی درمقایسه با سایر شاخصهای مناطق ارسال وضعیت بهتری دارد (شکل 4) و شاخصهای برخورداری از اهمیت تاریخی و مساحت اراضی حفاظتی در اولویتهای بعدی قرار میگیرند.
شکل4: نتایج آزمون فریدمن و رتبهبندی شاخصهای مناطق ارسال حق توسعه (منبع: نگارندگان)
Figure 4: The results of the Friedman test and the ranking of the indicators of the development right submission areas
چون p-value کوچکتر از سطح معناداری 05/0 است، میتوان اظهار داشت که بین سؤالهای پرسشنامه بهلحاظ اهمیت تفاوت معنادار وجود دارد و ازدیدگاه پاسخگویان این سؤالها ارزش و اهمیت یکسان ندارد. بر این اساس، از 20 شاخص معرفیشده با استفاده از منابع 3 شاخص برمبنای نظرهای کارشناسان این حوزه بیشترین امتیاز را داشته است. دربین شاخصهای مناطق ارسال شاخص برخورداری از اهمیت کشاورزی، برخورداری از اهمیت تاریخی و شاخصهای مساحت اراضی بیشترین امتیاز را دریافت کرده است. قیمت اراضی، نوع مالکیت و زیرساختهای شهری در اولویتهای بعدی قرار دارد (جدول 5) و در انتها، میزان تحصیلات افراد ساکن در محلۀ آبشاهی نیز کمترین اهمیت را دربین شاخصهای مناطق ارسال حق توسعه داشته است.
بر این اساس، شاخصهایی که میانگین آنها بیشتر از 4 بوده است، شاخصهای مطلوب و با میانگین رتبۀ بالاتر نسبت به سایر شاخصهاست که شامل شاخص برخوداری از اهمیت کشاورزی، برخورداری از اهمیت تاریخی و شاخصهای مساحت اراضی است و شاخصهای میزان تحصیلات افراد، فضاهای باز شهری و خدمات عمومی تحققنیافته کمترین میانگین را دربین شاخصها دارد.
جدول5: رتبهبندی شاخصهای مناطق ارسال
Table 5: Ranking of indicators of sending areas
|
شاخص |
Mean Rank میانگین رتبه |
|
برخورداری از اهمیت کشاورزی |
7.04 |
|
برخورداری از اهمیت تاریخی |
7.17 |
|
متوسط درآمد خانوار |
4.58 |
|
میزان تحصیلات افراد ساکن |
2.50 |
|
مساحت اراضی حفاظتی |
7.00 |
|
نوع مالکیت اراضی |
5.83 |
|
فضای باز شهری |
4.46 |
|
خدمات عمومی تحققنیافته |
4.58 |
|
زیرساختهای شهری |
5.67 |
|
قیمت اراضی |
6.17 |
شکل 5 مقدار آمارۀ آزمون کیدو 2X درجات آزادی (df) و معناداری آماری (Asymp. Sig) را دربارۀ شاخصهای تعیین مناطق دریافت نشان میدهد. در این قسمت نیز چون p-valueکوچکتر از سطح معناداری 05/0 است، بین شاخصهای مناطق دریافت بهلحاظ اهمیت تفاوت معنادار وجود دارد و این شاخصها ازدیدگاه کارشناسان ارزش و اهمیت یکسان ندارد. حجم جامعه (N) 12 است و Chi-Square مقدار بالایی است که نشان از تفاوت بیشتر در رتبههاست. Asymp. Sig. نیز از 05/0 بسیار کمتر و نزدیک به صفر است؛ بنابراین متغیرها توزیع یکسانی ندارد.
شکل5: نتایج آزمون فریدمن و رتبهبندی شاخصهای مناطق دریافت حق توسعه (منبع: نگارندگان)
Figure 5: The results of the Friedman test and the ranking of the indicators of the areas receiving development rights
دربین شاخصهای مناطق دریافت نیز شاخصهای اراضی بایر موجود در محدوده تراکم، ساختمانی مجاز و تراکم جمعیتی بیشترین امتیاز را براساس نظر کارشناسان کسب کرده است و شاخصهای الگوی مصرف زمین و متوسط تعداد طبقات نیز کمترین میزان ارزش را در انتخاب مناطق دریافت حق توسعه در شهر یزد داشته است (جدول 6). درواقع، برای انتقال حق توسعه از اراضی باارزش محلۀ آبشاهی به شهر یزد که اراضی کشاورزی و تاریخی را شامل میشود، لازم است تا شاخصهای نامبرده لحاظ شود.
جدول6: رتبهبندی شاخصهای مناطق دریافت
Table 6: Ranking of indicators of receive areas
|
شاخص |
میانگین ارزش |
|
وجود اراضی بایر |
7.42 |
|
الگوی مصرف زمین |
3.25 |
|
تراکم جمعیتی محدوده |
7.50 |
|
تراکم ساختمانی مجاز در محدوده |
7.96 |
|
دسترسی به خدمات |
5.13 |
|
میزان تقاضای توسعه |
5.42 |
|
ظرفیت شبکۀ حملونقل |
5.04 |
|
متوسط تعداد طبقات در محدوده |
3.29 |
|
اندازۀ قطعات (درشتدانگی بافت) |
4.46 |
|
ارزش و قیمت زمین در محدوده |
5.54 |
مناطق ارسال بنابر موضوع پژوهش اراضی کشاورزی و باغی و اراضی تاریخی موجود در محلۀ آبشاهی یزد است که وسعت قابل قبولی نیز برای حفظ و نگهداری دارد و مناطق دریافت بنابر شاخصهای بهدستآمده محدودههایی از شهر یزد است که علاوهبر وجود اراضی بایر در آن محدودۀ تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی مجاز نیز در محدوده لحاظ شده است؛ بهگونهای که هرچه تراکم ساختمانی مجاز محدوده بیشتر باشد برای توسعه و انتقال حق توسعه مناسبتر خواهد بود؛ زیرا اجازۀ اعطای تراکم به مالکان اراضی بیشتر خواهد بود و از سوی دیگر، هرچه تراکم جمعیتی در آن محدوده کمتر باشد، بهدلیل ورود جمعیت جدید پس از اجرای برنامۀ انتقال حق توسعه آن منطقه محدودۀ مناسبتری برای برنامۀ انتقال حق توسعه خواهد بود. مناطق ارسال حق توسعه در محلۀ آبشاهی شامل 72/88 هکتار اراضی باغها و مزارع، حدود 14 هکتار خانه باغ (شخصی) و 2800 متر مربع اراضی تاریخی است (شهرداری یزد، 1396). این اراضی در برخی موارد مساحتهای کمتر از یک هکتار را شامل میشود که این اراضی با شاخصهای تعیینشده برای انتخاب مناطق ارسال حق توسعه در مغایرت است؛ اما با ادغام برخی از این اراضی که در همسایگی یکدیگر قرار دارد (شکل 6) (تعداد آنها نیز بسیار است) میتوان بهخوبی از آنها محافظت کرد؛ زیرا این محله براساس مشاهدههای میدانی و نیز پژوهشهای مطالعهشده روابط اجتماعی قوی داشته و مشارکت نیز در این محله بالاست.
دربین مناطق پنجگانۀ شهر یزد که شامل مناطق 1، 2، 3، 4 و بافت تاریخی است، منطقۀ 3 بهدلیل تراکم جمعیتی پایینتر از سایر مناطق، وجود اراضی بایر بیشتر و تراکم ساختمانی و مسکونی (شکل 7) با سطحهای مختلف اعم از سطح 1، 3 مناسبترین محدوده برای مناطق دریافت حق توسعه در شهر یزد است. پس از آن منطقۀ 4 شهر در اولویت دوم برای دریافت حق توسعه با دارابودن مساحت زیادی از اراضی بایر و بدون استفاده و تراکم جمعیتی 44نفر بر هکتار است و منطقۀ 1 و 2 در اولویت سوم و چهارم دریافت حق توسعه قرار میگیرد. بافت تاریخی بهدلیل داشتن ارزش حفاظتی درکنار ضوابط خاص، ممنوعیت در احداث طبقات، مساحت ناچیز اراضی بایر و بالابودن تراکم جمعیتی جزء مناطق دریافت حق توسعه در شهر یزد نیست. در انتخاب مناطق دریافت حق توسعه دیگر شاخصهای ذکرشده (جدول 6) نیز باید براساس اولویتبندی لحاظ شود؛ اما برطبق نظرهای کارشناسان این سه شاخص بیشترین اهمیت را داشته و مناطق نیز براساس این سه شاخص انتخاب شده است.
جدول7: مشخصات مناطق پنجگانۀ شهر یزد
Table 7: Characteristics of the five regions of Yazd city
|
مناطق |
جمعیت (نفر) |
مساحت (هکتار) |
تراکم جمعیتی (نفر بر هکتار) |
تراکم ساختمانی و مسکونی |
|
1 |
131552 |
2450 |
53 |
مختلط |
|
2 |
102976 |
2311 |
44 |
سطح 1 و 2 |
|
3 |
94812 |
2425 |
39 |
سطح 1 و3و4 |
|
4 |
98914 |
2227 |
44 |
سطح 1 |
|
بافت تاریخی |
71771 |
1285 |
55 |
مسکونی تاریخی و فرسوده |
منبع: اطلاعات دریافتی از شهرداری یزد
شکل6: مناطق ارسال حق توسعه در محلۀ آبشاهی یزد (منبع: نگارندگان)
Figure 6: Areas for sending development rights in Abshahi neighborhood of Yazd
شکل7: مناطق دریافت حق توسعه در شهر یزد (منبع: نگارندگان)
Figure 7: Areas receiving development rights in Yazd city
نتیجهگیری
گسترش فیزیکی شهرها و روند روبه رشد مهاجرتهای روستایی-شهری موجب سرعت یافتن تغییرات کالبدی در شهرها و روستاها شده است. روستا و شهر بهعنوان دو نظام عملکردی جداست که پس از ادغام پیامدهای مختلفی را درپی دارد. از مهمترین آنها میتوان به از بین رفتن اراضی با ارزش کشاورزی، باغی و تاریخی در این عرصهها اشاره کرد که بهمثابۀ ریههای شهری در شهرهای کویری چون یزد هستند. براساس یافتههای این مطالعه استفاده از رویکرد TDR بهعنوان ابزار کنترلی توانمند در توسعۀ فضایی شهرها میتواند متضمن حفاظت از این فضاهای آرامشبخش برای گذران اوقات فراغت شهروندان و گردشگران و درنهایت، تأمین آسایش و رفاه در فضاهای پرازدحام شهری شود و توسعۀ متوازن در شهرها را به ارمغان آورد. بر این اساس، در پژوهش حاضر بررسی چالشهای پیش روی استفاده از این رویکرد و شناسایی مناطق ارسال و دریافت حق توسعه و چگونگی استفاده از الگوی TDR در شهرهای کویری تحلیل و تدقیق شد تا ضمن بهبود خلأ نظری موجود در این باب بهسبب نوپابودن این رویکرد در کشور ایران و نداشتن پشتوانه و نبود زیرساختهای قانونی، اداری، سیاسی و پژوهشی شاخصهای مؤثر در تعیین مناطق برنامۀ TDR در شهرهای کویری نیز شناسایی و استخراج شود. نتایج پژوهش حاکی از آن است که شاخصهای گوناگونی در ابعاد کالبدی، اجتماعی و اقتصادی در تعیین مناطق حفاظتی و توسعه مؤثر است که ازدیدگاه متخصصان این حوزه ارزش و اولویت یکسانی ندارد. در این پژوهش شاخصهای دارای اولویت در تعیین مناطق ارسال حق توسعه در محلۀ آبشاهی شامل برخورداری از اراضی کشاورزی، اراضی تاریخی و مساحت کاربریهای حفاظتی و شاخصهای مناطق دریافت شامل اراضی بایر در شهر یزد، تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی مجاز است. این شاخصها میتواند راهنمای عمل و جهتگیری مناسبی برای پژوهشهای آتی و طرحهای اجرایی شهرسازی درزمینۀ انتقال حق توسعه در عرصههای روستا-شهری باشد. در این خصوص پیشنهاد میشود محققان در پژوهشهای آتی در این زمینه بر نحوۀ اجرا و بررسی عوامل تأثیرگذار در کاهش چالشهای برنامۀ TDR تمرکز بیشتری داشته باشند.
[1] . بر این اساس، 12 پرسشنامه دربین کارشناسان بهصورت گلولهبرفی توزیع شد. امیتازدهی به شاخصها تا جایی ادامه یافت که در زمان تعیین وزن نهایی هر شاخص اشباع نظری حاصل شد و تا پاسخ کارشناس دهم وزن شاخصهای مؤثرتر به ثبات رسید؛ با این حال برای اطمینان بیشتر این روند تا 12 کارشناس ادامه یافت.
[2]. شهرت این محله به آبشاهی بهعلت ایجاد قناتی است که شاه شجاع مظفری از مهریجرد ایجاد کرد و به این محله آورد و علت نامگذاری آن به نعیمآباد نیز باغستانهای سبز و پرمحصول نعیمآباد است که در گذشته و قرن نهم در این محله قرار داشته و نعیمآباد بهمعنای پرمحصول و پرنعمت است.
[3] رتبههای اصلی محاسبه شده براساس مقدارهای متغیرها در کاربرگ SPSS محاسبه شده است و رتبۀ هر مقدار با توجه به مقدارهای همان سطر تعیین و میانگین رتبهها برای هر متغیر به کمک جمع رتبههای هر ستون حاصل میشود.
)